La compravendita immobiliare in Italia è spesso frenata dalla burocrazia, ma il Decreto Salva Casa (convertito nella Legge 105/2024) ha introdotto una vera rivoluzione per proprietari e acquirenti e in generale per le questioni attinenti al diritto immobiliare. Se hai intenzione di vendere o ristrutturare, devi sapere che quelle piccole irregolarità che un tempo bloccavano i rogiti – come una finestra spostata o un tramezzo interno – oggi potrebbero essere risolte velocemente.
In questa guida analizziamo nel dettaglio come il Decreto Salva Casa ha modificato le tolleranze costruttive, le sanatorie e l’edilizia libera, fornendoti esempi concreti per capire se il tuo immobile rientra nelle nuove agevolazioni.
- Tolleranze costruttive nel decreto salva casa: le nuove soglie
- Sanatoria semplificata: addio alla "doppia conformità"
- Edilizia libera: verande (VePA) e pergotende
- Cambio di destinazione d'uso con il decreto salva casa
- Silenzio-assenso: tempi certi ma attenzione ai documenti
- Come sfruttare il decreto salva casa oggi
- Domande frequenti (F.A.Q.)
Tolleranze costruttive nel decreto salva casa: le nuove soglie
Una delle novità più impattanti del Decreto Salva Casa riguarda la modifica dell’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia. Il legislatore ha abbandonato la rigida soglia unica del 2% per le irregolarità, introducendo un sistema scalare che favorisce le abitazioni più piccole .
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Decreto Salva Casa stabilisce che non costituiscono violazione edilizia gli scostamenti entro questi limiti:
2% per unità immobiliari superiori a 500 mq.
6% per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 mq.
5% per unità immobiliari tra 60 e 100 mq.
4% per unità immobiliari tra 100 e 300 mq.
3% per unità immobiliari tra 300 e 500 mq.
Esempio pratico: il bilocale in centro
Immagina di possedere un appartamento di 50 mq. Dalla planimetria catastale risulta che il muro del bagno è spostato di 15 cm rispetto al progetto originale.
Oggi: Grazie alla soglia del 6% prevista per immobili sotto i 60 mq, questa difformità rientra nelle tolleranze. Il tecnico dovrà semplicemente attestare la conformità tramite una dichiarazione asseverata per lo Stato Legittimo, senza pagare sanzioni.
Prima del decreto: Questo scostamento superava il 2%, rendendo l’immobile “non conforme” e difficile da vendere.
Sanatoria semplificata: addio alla “doppia conformità”
Il vero “blocco” per molte pratiche edilizie era la richiesta della “doppia conformità” (l’opera doveva essere regolare sia al momento della costruzione che oggi). Il Decreto Salva Casa ha superato questo ostacolo per le parziali difformità e le variazioni essenziali introducendo il nuovo art. 36-bis .
Con la nuova normativa, per ottenere la sanatoria basta dimostrare:
- Conformità Urbanistica (volumetria, indici) alle norme attuali (momento della domanda).
- Conformità Edilizia (sicurezza, igiene) alle norme dell’epoca di realizzazione.
Esempio pratico: la finestra “anni ’80”
Un proprietario scopre che nel 1985 è stata aperta una finestra non presente nel progetto.
- Applicazione del Decreto Salva Casa: Se la finestra rispetta il piano regolatore di oggi (urbanistica) e le norme di sicurezza del 1985 (edilizia), può essere sanata pagando l’oblazione, anche se oggi non rispetterebbe i requisiti energetici attuali.
- Attenzione ai Costi: L’oblazione prevista dal Decreto Salva Casa per queste difformità è pari al doppio del contributo di costruzione, incrementato del 20%.
Edilizia libera: verande (VePA) e pergotende
Il Decreto Salva Casa ha ampliato il raggio d’azione dell’edilizia libera, permettendo interventi che valorizzano l’immobile senza richiedere permessi complessi.
- VePA (Vetrate Panoramiche Amovibili): Il decreto chiarisce che l’installazione di vetrate trasparenti e amovibili è permessa anche su logge rientranti e porticati, purché non siano gravati da uso pubblico .
- Tende e Pergole: Rientrano nell’edilizia libera le opere di protezione dal sole (come le pergole bioclimatiche) addossate all’immobile, purché non creino spazi stabilmente chiusi
Esempio Pratico (Attenzione alla Giurisprudenza)
È fondamentale non abusare del concetto di edilizia libera. Una recente sentenza del TAR Sicilia (n. 289/2025) ha chiarito che una “pergotenda” costituita da pilastri in cemento armato e muretti non rientra nelle agevolazioni del Decreto Salva Casa. In questo caso, trattandosi di opera stabilmente ancorata al suolo, serve il Permesso di Costruire.
Cambio di destinazione d’uso con il decreto salva casa
Il mercato immobiliare richiede flessibilità, e il Decreto Salva Casa risponde semplificando il mutamento di destinazione d’uso (art. 23-ter). Oggi è sempre consentito il cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale (es. residenziale su residenziale), sia con che senza opere.
Inoltre, per i cambi tra categorie diverse (es. da ufficio ad abitazione) nelle zone urbane (A, B, C), il Decreto Salva Casa ha rimosso l’obbligo automatico di reperire nuovi parcheggi, salvo diverse disposizioni regionali .
Esempio pratico: da negozio a casa?
Se vuoi trasformare un locale commerciale al piano terra in abitazione, fai attenzione. Il TAR Lazio (sent. 8313/2025) ha specificato che per i cambi d’uso “verticali” (tra categorie diverse) su piani seminterrati o primi piani, potrebbe non bastare la SCIA semplificata se l’intervento aumenta il carico urbanistico. È sempre necessario verificare le leggi regionali specifiche.
Silenzio-assenso: tempi certi ma attenzione ai documenti
Una delle promesse del Decreto Salva Casa è la velocità: per la sanatoria semplificata vige il silenzio-assenso.
- 45 Giorni per il permesso in sanatoria.
- 30 Giorni per la SCIA in sanatoria.
Se il Comune non risponde entro questi termini, la sanatoria si intende accolta. Attenzione però: il TAR Salerno (sent. 694/2025) avverte che il silenzio-assenso non scatta se la domanda è incompleta. In quel caso, il silenzio vale come inadempimento e la pratica non è valida . Affidarsi a un tecnico esperto per preparare la documentazione è cruciale.
Come sfruttare il decreto salva casa oggi
Il Decreto Salva Casa è lo strumento più potente degli ultimi anni per regolarizzare il patrimonio immobiliare. Che tu debba vendere un bilocale con una planimetria non aggiornata o voglia chiudere una veranda, le nuove norme offrono una via d’uscita.
Tuttavia, come dimostrano le sentenze, l’applicazione non è automatica e richiede un’analisi tecnica precisa per evitare che una “sanatoria facile” si trasformi in un nuovo abuso.
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