La stabilità della sede aziendale rappresenta uno dei fattori critici per la continuità di un’impresa legata alla materia del diritto immobiliare. Quando il proprietario di un immobile locato decide di venderlo, la legge 27 luglio 1978, n. 392 interviene per tutelare l’attività produttiva, riconoscendo al conduttore il diritto di essere preferito a parità di condizioni rispetto a terzi acquirenti.
- I presupposti: chi ha diritto alla prelazione
- La procedura: la denuntiatio e i termini per l'esercizio
- Il diritto di riscatto (o retratto): il rimedio reale
- Vendita in blocco e vendita cumulativa: le differenze
- Altri casi di esclusione: quote, permute e fallimenti
- Rinuncia al diritto
- Domande frequenti (F.A.Q.)
Questo meccanismo si articola in due istituti distinti ma collegati: il diritto di prelazione (art. 38) e il diritto di riscatto (art. 39). Non si tratta di semplici clausole contrattuali, ma di diritti con efficacia reale opponibili ai terzi, volti a favorire la coincidenza tra la titolarità dell’impresa e la proprietà dei muri.
Tuttavia, l’applicazione di queste norme non è automatica. La giurisprudenza, anche recente, ha delineato confini precisi riguardanti i requisiti soggettivi, le procedure di notifica e le ipotesi di esclusione come le vendite in blocco o le procedure concorsuali.
I presupposti: chi ha diritto alla prelazione
Il diritto di prelazione non spetta indistintamente a ogni conduttore. L’articolo 35 della legge 392/1978 agisce come filtro, limitando la tutela alle sole attività che comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
È necessario che l’attività esercitata abbia natura commerciale, industriale, artigianale o turistica e che sia aperta alla frequentazione indistinta dei clienti.
Esempi
- Spetta il diritto a un negozio di abbigliamento, a una scuola guida o ad un istituto di credito (in quanto svolge un servizio al pubblico che accede ai locali).
- Non spetta il diritto a studi professionali (avvocati, commercialisti, notai), depositi, magazzini senza vendita diretta o showroom senza accesso libero.
Un caso emblematico è la differenza tra una rivendita di prodotti informatici (che ha diritto alla prelazione) e un centro di sviluppo software interno (che ne è escluso), poiché nel secondo caso manca l’avviamento commerciale derivante dal passaggio della clientela. Inoltre, è condizione essenziale la regolarità amministrativa: chi esercita senza autorizzazioni o detiene l’immobile in forza di un contratto risolto non può vantare alcuna pretesa.
La procedura: la denuntiatio e i termini per l’esercizio
Quando il locatore intende trasferire l’immobile a titolo oneroso, ha l’onere di comunicarlo al conduttore tramite la cosiddetta denuntiatio.
La legge prevede la notifica a mezzo ufficiale giudiziario. Sebbene parte della giurisprudenza di merito abbia talvolta ritenuto valide forme equipollenti (come la raccomandata o la PEC) purché idonee a garantire la conoscenza, il rispetto del formalismo dell’ufficiale giudiziario rimane la via più sicura per evitare contestazioni sulla decorrenza dei termini.
La comunicazione deve contenere:
- l’indicazione del corrispettivo in denaro;
- le condizioni della compravendita (es. modalità di pagamento);
- l’invito a esercitare il diritto entro 60 giorni.
Il conduttore ha 60 giorni dalla ricezione per esercitare la prelazione, offrendo condizioni identiche a quelle comunicate. Il pagamento del prezzo deve avvenire entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo alla notificazione della denuntiatio, contestualmente alla stipula del contratto. Il mancato rispetto di questi termini comporta la decadenza dal diritto.
Il diritto di riscatto (o retratto): il rimedio reale
Se il locatore vende a un terzo senza notificare la denuntiatio, oppure se il prezzo indicato nel rogito è inferiore a quello comunicato al conduttore, quest’ultimo può esercitare il diritto di riscatto.
Il riscatto consente al conduttore di sostituirsi all’acquirente terzo nella proprietà del bene con effetto retroattivo (ex tunc), tramite una dichiarazione unilaterale.
Vi è un termine di decadenza, infatti l’azione deve essere esercitata entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita nei registri immobiliari. Questo termine è di decadenza assoluta e non decorre dalla semplice conoscenza di fatto della vendita, ma solo dalla pubblicità legale.
Il conduttore deve versare il prezzo entro tre mesi; in caso di opposizione dell’acquirente, il termine decorre dal passaggio in giudicato della sentenza. È importante notare che il riscatto va esercitato contro l’acquirente (e successivi aventi causa), che è il litisconsorte necessario, mentre il venditore originario non deve necessariamente partecipare al giudizio.
Vendita in blocco e vendita cumulativa: le differenze
Uno dei temi più dibattuti riguarda l’esclusione della prelazione quando l’immobile locato viene venduto insieme ad altre unità. La giurisprudenza distingue nettamente tra due ipotesi.
Vendita in blocco (prelazione esclusa)
Ricorre quando l’intero edificio o un complesso di beni viene alienato come un unicum strutturale e funzionale, diverso dalla somma delle singole unità. In questo caso, mancando l’identità tra l’oggetto della vendita (il complesso) e l’oggetto della locazione (la singola unità), il diritto non scatta.
Vendita cumulativa (prelazione ammessa)
Si verifica quando vengono venduti più immobili con un unico atto, ma ciascuno conserva la propria individualità e autonomia funzionale. Qui il conduttore mantiene il diritto di prelazione limitatamente al bene da lui locato.
La Corte di Cassazione (sent. 13253/2023) ha ribadito che spetta al giudice valutare non solo il dato oggettivo, ma anche la volontà delle parti di considerare i beni come un’entità patrimoniale indissolubile.
Altri casi di esclusione: quote, permute e fallimenti
Il diritto di prelazione subisce un’interpretazione restrittiva in quanto limita la libera circolazione dei beni. Non si applica nei seguenti casi.
Atti a titolo gratuito o permuta
La prelazione richiede un corrispettivo in denaro. Sono escluse donazioni, conferimenti in società e permute (salvo conguagli in denaro determinabili che non alterino la natura dello scambio).
Vendita di quote
Se un comproprietario vende la propria quota a un altro comproprietario o a terzi, la prelazione non spetta (Cass. Sez. Un. 13886/2007). Il presupposto è l’alienazione dell’intero immobile o della quota che conferisce la disponibilità materiale esclusiva del bene locato.
Trasferimenti familiari
Sono esclusi i trasferimenti a favore del coniuge o di parenti entro il secondo grado.
Procedure concorsuali
Una recente sentenza della Cassazione (n. 28918 del 2 novembre 2025) ha confermato l’incompatibilità strutturale tra la prelazione legale e le vendite competitive in ambito fallimentare (es. liquidazione giudiziale). L’interesse dei creditori alla massimizzazione del ricavato prevale sulla tutela del conduttore, salvo diversa pattuizione espressa autorizzata dagli organi della procedura.
Rinuncia al diritto
È nulla qualsiasi clausola inserita nel contratto di locazione che preveda la rinuncia preventiva alla prelazione (art. 79 L. 392/78). La rinuncia è valida solo se interviene dopo che il diritto è sorto concretamente, ossia dopo che il conduttore ha ricevuto la denuntiatio e ha potuto valutare la convenienza dell’affare.
