Scioglimento della comproprietà, procedure e limiti per la divisione degli immobili

La comunione rappresenta la situazione di spettanza per quota a più persone di facoltà giuridiche di godimento, o di disposizione, in ordine ad uno stesso oggetto giuridico.

Questo istituto ha particolare rilevanza, com’è noto, nel diritto immobiliare.

L’ordinamento italiano manifesta un generale sfavore per la comunione, motivo per cui ciascun partecipante può chiederne lo scioglimento in ogni momento, a prescindere dalla concorrente volontà degli altri contitolari.

Affrontare lo scioglimento di una comproprietà richiede la conoscenza di precise regole procedurali e sostanziali, specialmente quando il patrimonio, per l’appunto, include beni immobili.

Le tipologie di comunione in base alla fonte

Per inquadrare correttamente il fenomeno giuridico della comunione, è necessario partire dalla nozione delineata dall’articolo 1100 del codice civile, secondo cui essa rappresenta la situazione di spettanza in comune a più persone del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento su una cosa altrui. Si tratta di una situazione caratterizzata da una pluralità di soggetti di fronte all’unità di una situazione giuridica.

Dal punto di vista sistematico, la comunione si distingue nettamente da altre forme di contitolarità o aggregazione. Si differenzia, ad esempio, dal condominio negli edifici, il quale è caratterizzato dalla necessaria coesistenza di parti di proprietà esclusiva e di parti comuni strutturalmente e funzionalmente collegate alle prime. Si distingue inoltre dalla società, poiché nella comunione il bene forma oggetto di un godimento diretto o indiretto volto alla conservazione, mentre nella società il godimento è unicamente il mezzo strumentale per l’esercizio di un’attività produttiva di impresa.

Prima di approfondire l’istituto della divisione, è inoltre necessario, seppur brevemente, fare qualche cenno alle sue classificazioni, a seconda del fatto o dell’atto che le genera:

• comunione volontaria: nasce da uno specifico accordo contrattuale. L’esempio tipico è l’acquisto congiunto di un immobile da parte di due o più soggetti che decidono di intestarselo insieme.
• comunione incidentale: sorge al verificarsi di un fatto giuridico, a prescindere dalla volontà dei contitolari. L’ipotesi civilistica più rilevante è la comunione ereditaria, che si instaura in automatico tra i chiamati all’accettazione dell’eredità prima della divisione materiale dei beni. Altri esempi sono l’acquisizione dei frutti di un bene comune o il ritrovamento di un tesoro.
• comunione forzosa (o coattiva): prevista dalla legge, necessita dell’iniziativa di una parte tramite un accordo o un provvedimento giudiziale, mancando del requisito della spontaneità. L’esempio classico è la comunione forzosa del muro sul confine (art. 874 del codice civile): il vicino ha il diritto potestativo di renderlo comune pagando la metà del valore del manufatto e del suolo, indipendentemente dal fine (anche solo per appoggiarvi un terrapieno, a differenza dell’art. 875 c.c. che richiede lo scopo di edificare).
• Comunione legale: opera in via automatica per espressa disposizione di legge, in assenza di una diversa pattuizione. L’ipotesi emblematica è la comunione legale dei beni tra coniugi introdotta con la riforma del diritto di famiglia del 1975.

La classificazione strutturale tra la comunione con quote e senza quote

Sotto il profilo strutturale, il diritto civile distingue due modelli contrapposti.

La comunione con quote (modello romanistico)

Corrisponde alla comunione ordinaria. Il diritto di proprietà ha ad oggetto il bene nella sua interezza, ma la posizione del singolo è misurata da una quota ideale, che si presume uguale per tutti salvo prova contraria. La quota è il parametro strutturale: stabilisce la misura della partecipazione agli utili e alle spese e delimita il potere di disposizione.

Esempio: tre fratelli comprano un locale commerciale in comunione ordinaria. Ciascuno è titolare di una quota ideale di un terzo, che può vendere o ipotecare autonomamente senza il consenso degli altri.

La comunione senza quote o “a mani riunite” (modello germanico)

In questa struttura i contitolari vantano un diritto solidale sull’intero patrimonio comune, senza che vi sia una suddivisione in frazioni matematiche disponibili individualmente. Ne sono esempi gli usi civici e la comunione tacita familiare (dove più parenti gestiscono un’impresa agricola ricavandone sostentamento in base ai bisogni, senza quote prefissate).

L’espressione principale di questo modello è la comunione legale tra i coniugi, finalizzata alla solidarietà familiare e non alla gestione di interessi proprietari individuali. I coniugi non possono cedere a terzi una propria “quota” del patrimonio comune, essendo vietato l’ingresso di estranei. In questo regime, la quota perde la sua valenza strutturale e riemerge solo come entità contabile in tre specifici scenari terminali o patologici:

1. per definire il limite di aggressione dei beni comuni da parte dei creditori personali di un coniuge;
2. per calcolare la responsabilità sussidiaria dei beni personali verso i creditori della comunione;
3. per ripartire in parti uguali l’attivo e il passivo al momento dello scioglimento del regime patrimoniale;

Il diritto alla divisione

Il diritto di domandare lo scioglimento della comunione risponde all’antico principio di derivazione romana secondo cui in communione nemo compellitur invitus detineri (nella comunione nessuno è costretto a essere trattenuto contro la propria volontà), riflettendo il generale sfavore dell’ordinamento giuridico verso le prolungate situazioni di contitolarità. La giurisprudenza e la dottrina prevalente concordano nel qualificare la prerogativa di domandare lo scioglimento come un diritto potestativo: il suo esercizio produce una diretta modificazione della sfera giuridica altrui, determinando una situazione di correlativa soggezione per gli altri condividenti, i quali non possono opporsi alla cessazione dello stato di indivisione. Un’altra impostazione teorica, seppur minoritaria, preferisce ricostruire questa prerogativa non come un diritto autonomo, ma quale mera facoltà insita nel diritto di proprietà di ciascun partecipante.

È in ogni caso assolutamente pacifico che il diritto di chiedere lo scioglimento, nonché la relativa azione giudiziale, siano imprescrittibili e possano essere fatti valere in ogni tempo.

La legittimazione attiva

La legittimazione attiva ad agire per lo scioglimento della comproprietà spetta in via principale a ciascun comunista o coerede. In ambito ereditario, in particolare, la titolarità dell’azione postula la qualifica di erede e, di conseguenza, la preventiva accettazione dell’eredità. Tale accettazione può peraltro desumersi anche in forma tacita, come avviene quando il convenuto, nella propria comparsa di costituzione e risposta, aderisca espressamente alla domanda di divisione proposta dalla controparte. Oltre ai diretti contitolari, la legge riconosce la legittimazione attiva anche ad altri soggetti, tra cui il successore a titolo universale di un coerede deceduto in pendenza di comunione, l’usufruttuario della quota, e il coerede istituito sotto condizione risolutiva, sebbene in quest’ultimo caso l’eventuale avveramento del fatto dedotto in condizione determinerà l’inefficacia della divisione limitatamente ai beni compresi nella sua quota. La giurisprudenza ammette inoltre la legittimazione attiva in via surrogatoria da parte del creditore personale del singolo condividente, in particolar modo qualora non risulti possibile dividere in natura la quota spettante al debitore e non sussista altro modo per soddisfare il credito se non promuovendo l’esito delle operazioni divisionali.

Le eccezioni alla divisione

Il patto di indivisione

Il principio della libera e incondizionata facoltà di domandare la divisione incontra alcune tassative eccezioni. La deroga pattizia per eccellenza è il patto di indivisione, previsto dall’articolo 1111 del codice civile. Attraverso questo negozio, i partecipanti possono vincolarsi a rimanere in comunione. L’ordinamento tollera tale accordo ma, per evitare vincoli perpetui sulla proprietà, ne fissa la durata massima inderogabile a dieci anni. Se le parti pattuiscono un termine superiore, o stipulano il patto a tempo indeterminato con l’intento di protrarlo il più a lungo possibile, la durata si riduce automaticamente al limite decennale di legge. Alla naturale scadenza del decennio, tuttavia, i partecipanti possono rinnovare il patto infinite volte, nel rispetto del medesimo limite per ciascun rinnovo. Il patto di indivisione richiede la forma scritta a pena di nullità e, se la comunione ha ad oggetto beni immobili, deve essere trascritto nei pubblici registri. La natura reale del vincolo fa sì che esso produca i propri effetti non solo tra le parti stipulanti, ma anche nei confronti dei loro aventi causa e successori a titolo particolare. È altresì configurabile un patto stipulato soltanto da alcuni dei compartecipi: in questa ipotesi, l’accordo obbliga solo i soggetti firmatari, mentre i partecipanti estranei all’accordo conservano immutato il diritto di esigere lo scioglimento della comunione. Nonostante l’esistenza di un patto di indivisione validamente stipulato, la legge conferisce all’autorità giudiziaria il potere di ordinarne la risoluzione anticipata qualora lo richiedano “gravi circostanze”. Tale gravità viene valutata oggettivamente dal giudice e deve riguardare l’interesse oggettivo della comunione nel suo complesso, non i meri interessi o le convenienze personali del singolo partecipante.

La sospensione giudiziale

Infine, specifici limiti temporali allo scioglimento possono operare nell’esclusivo ambito della comunione ereditaria, sia per volontà del testatore sia per ordine del giudice. Il testatore, al fine di tutelare particolari interessi familiari o preservare l’unità del patrimonio, può disporre che la divisione non abbia luogo prima che sia trascorso un anno dal raggiungimento della maggiore età dell’ultimo nato tra i coeredi, oppure imporre un divieto di divisione per un periodo massimo di cinque anni dalla sua morte. Anche dinanzi a un simile divieto testamentario, l’autorità giudiziaria può autorizzare la divisione anticipata in presenza di gravi ragioni. A prescindere da espresse clausole testamentarie, l’articolo 717 del codice civile conferisce all’autorità giudiziaria, su istanza di parte, il potere di disporre la sospensione della divisione dell’eredità, o di alcuni beni di essa, per un periodo non eccedente i cinque anni. Tale provvedimento può essere adottato unicamente quando si accerti che la prosecuzione immediata delle operazioni divisionali recherebbe un “notevole pregiudizio” di carattere economico al patrimonio ereditario, inteso come il serio rischio di un sensibile deprezzamento dei cespiti.

Le procedure di divisione: via contrattuale e scioglimento giudiziale

Il superamento dello stato di indivisione può avvenire attraverso due percorsi alternativi: la via negoziale, fondata sul reciproco consenso, e la via giudiziale, necessaria quando tale accordo risulti irraggiungibile. Entrambe le procedure obbediscono a regole formali e processuali rigorose, la cui inosservanza può determinare l’invalidità o l’inefficacia dell’intera operazione.

La divisione negoziale

La divisione negoziale si sostanzia in un vero e proprio contratto con il quale i contitolari decidono di sciogliere la comunione, attribuendosi reciprocamente una porzione di beni il cui valore sia proporzionale alle rispettive quote. Affinché questo contratto sia valido ed efficace, è indispensabile che vi partecipino e prestino il loro consenso tutti i condividenti, pena la nullità assoluta dell’atto. Qualora la comunione abbia ad oggetto beni immobili o altri diritti reali immobiliari, l’ordinamento impone la forma scritta ad substantiam, ai sensi dell’articolo 1350, numero 11, del codice civile. L’accordo, pertanto, deve necessariamente rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata (scrittura privata autenticata ai fini della trascrizione). A fini di opponibilità e continuità, il contratto di divisione immobiliare è inoltre assoggettato alla formalità della trascrizione nei pubblici registri, ai sensi dell’articolo 2646 del codice civile. Questa trascrizione non ha la funzione di risolvere conflitti tra più acquirenti dallo stesso autore, bensì quella di rendere conoscibile ai terzi l’avvenuta assegnazione delle specifiche porzioni a ciascun comunista.

La divisione giudiziale

Quando manca il consenso unanime per procedere contrattualmente, ciascun comunista può rivolgersi all’autorità giudiziaria, instaurando un contenzioso disciplinato dagli articoli 784 e seguenti del codice di procedura civile. Il principio processuale cardine in questa sede è il litisconsorzio necessario: la domanda di divisione deve essere obbligatoriamente proposta nei confronti di tutti gli eredi o condomini. Se il contraddittorio non viene integrato fin dall’origine nei confronti di tutti i soggetti titolari della comunione, l’intero processo è viziato e la sentenza emessa risulta “inutiliter data”, ovvero totalmente inefficace e nulla. La parte che intenda eccepire la mancata integrazione del contraddittorio ha il preciso onere di indicare i nominativi dei litisconsorti pretermessi e di fornire la prova dei presupposti di fatto e di diritto che rendano necessaria la loro chiamata in causa.

Oltre ai comproprietari, la legge impone di estendere il contraddittorio a specifiche categorie di terzi. L’articolo 1113 del codice civile stabilisce che debbano essere chiamati a intervenire i creditori iscritti e coloro che abbiano acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti trascritti in data anteriore alla trascrizione della domanda giudiziale di divisione. La mancata chiamata di questi soggetti non rende nulla la divisione tra i comproprietari, ma la rende inefficace nei confronti dei terzi pretermessi, i quali conservano il diritto di pretendere l’instaurazione di una nuova procedura divisoria.

Le fasi del giudizio di divisione

Sotto il profilo strutturale, il giudizio di divisione presenta una natura unitaria, sebbene si articoli tipicamente in due fasi processuali ben distinte.

La prima è la fase dichiarativa, che ha per oggetto l’accertamento dell’esistenza della comunione e del diritto potestativo di chiederne lo scioglimento (il cosiddetto “an dividendum sit“). Se su tale diritto non insorgono contestazioni tra le parti, il giudice istruttore dispone direttamente la divisione con una semplice ordinanza. Al contrario, laddove emergano eccezioni o contestazioni (ad esempio, se un condividente nega l’appartenenza di un determinato bene alla massa da dividere), la controversia deve essere decisa con sentenza, che andrà a chiudere questa prima fase.

La seconda è la fase esecutiva o attuativa, finalizzata alla materiale formazione delle porzioni e alla trasformazione delle quote ideali in diritti di proprietà individuale sui singoli cespiti (il cosiddetto “quomodo dividendum sit“). Questa fase complessa prevede l’esatta determinazione della massa, la composizione dei lotti e, infine, l’attribuzione diretta (se le quote sono diseguali) o l’estrazione a sorte (se le quote sono uguali). Tali operazioni possono essere dirette personalmente dal giudice istruttore oppure delegate a un notaio.

Una volta predisposto il progetto divisionale, il giudice fissa un’udienza per la sua discussione, ordinando la comparizione di tutte le parti. Se non sorgono contestazioni in merito al piano di riparto, il giudice istruttore chiude il giudizio dichiarando esecutivo il progetto con un’ordinanza non impugnabile. L’assenza di contestazioni da parte dei condividenti attribuisce all’esito di questo procedimento la medesima stabilità giuridica di una sentenza passata in giudicato. Qualora, invece, sorgano contestazioni sulle modalità di formazione dei lotti o sui criteri di assegnazione, il giudice deve trattenere la causa in decisione e risolvere il conflitto mediante l’emissione di una sentenza.

La divisione a domanda congiunta

Per completezza, va segnalato che l’ordinamento prevede oggi anche uno strumento acceleratorio per i casi non litigiosi: la divisione a domanda congiunta, disciplinata dall’articolo 791-bis del codice di procedura civile. Qualora non sussista alcuna controversia sul diritto alla divisione né sull’entità delle quote, i condividenti possono depositare un ricorso congiunto per demandare l’intera operazione a un notaio. In assenza di opposizioni al progetto depositato dal professionista entro un termine perentorio di trenta giorni, il giudice lo dichiara esecutivo con decreto, permettendo così uno scioglimento rapido e deflattivo della comunione.

La natura costitutivo-traslativa della divisione, l’orientamento delle Sezioni Unite

Il dibattito sulla natura giuridica della divisione ha animato per decenni la dottrina e la giurisprudenza, rappresentando uno degli snodi teorici con le maggiori ricadute pratiche nel diritto civile. Comprendere se l’atto di scioglimento della comunione si limiti ad accertare una situazione preesistente, oppure se crei una situazione giuridica nuova, è fondamentale per inquadrare correttamente le dinamiche dei trasferimenti patrimoniali, le tutele dei terzi e il regime applicabile.

Per lungo tempo, la giurisprudenza ha sostenuto in modo granitico la tesi della natura meramente dichiarativa della divisione. Questa impostazione si fondava principalmente sul dettato dell’articolo 757 del codice civile, il quale stabilisce che ogni coerede è reputato solo e immediato successore in tutti i beni componenti la sua quota, e si considera come se non avesse mai avuto la proprietà degli altri beni ereditari. Secondo questa finzione giuridica, nota come efficacia retroattiva, la divisione aveva la sola funzione di determinare materialmente la porzione su cui andava a concentrarsi il diritto del condividente, diritto che si considerava già acquisito, allo stato potenziale, fin dall’apertura della successione o dal momento della costituzione della comunione. In quest’ottica, non vi era alcun trasferimento di diritti tra i comproprietari, ma una semplice trasformazione qualitativa della quota ideale in un bene fisico materialmente individuato. Per fornire un esempio chiaro: se tre fratelli ereditano un asse composto da tre villette identiche e procedono alla divisione assegnandosene una a testa, secondo la teoria dichiarativa ciascun fratello è considerato proprietario esclusivo della propria villetta fin dal giorno della morte del genitore, come se non fosse mai stato comproprietario delle altre due.

Questo consolidato orientamento è stato radicalmente ribaltato da una pronuncia delle sezioni unite della corte di cassazione, la sentenza n. 25021 del 7 ottobre 2019. Il supremo collegio ha stabilito che la divisione, sia essa ereditaria o ordinaria, è sempre un atto tra vivi che ha natura costitutivo-traslativa, ed è caratterizzato da una causa attributiva e distributiva. Il ragionamento dei giudici parte dalla constatazione ineludibile che la divisione dà luogo a un effettivo mutamento della situazione giuridico-patrimoniale del condividente. Con l’atto divisorio, infatti, ogni partecipante perde la comproprietà su tutti i cespiti che costituiscono la massa e concentra il proprio diritto in via esclusiva su uno solo o su alcuni di essi, secondo l’antico brocardo aliquid datum, aliquid retentum. Sorgono, di fatto, tante proprietà individuali distinte laddove prima esisteva un’unica comproprietà.

La divisione non si limita quindi a ricognoscere effetti già verificatisi, ma distribuisce e attribuisce diritti nuovi.

A questo punto si pone il problema di come conciliare questa nuova visione costitutiva con la retroattività imposta dall’articolo 757 del codice civile. Le sezioni unite chiariscono che l’efficacia retroattiva opera esclusivamente sul piano dell’effetto distributivo, ossia sull’acquisto formale della titolarità dei beni assegnati, al preciso scopo di garantire la continuità dei rapporti giuridici e non lasciare “vuoti” temporali nella titolarità. Tale finzione retroattiva, tuttavia, non cancella gli altri effetti concreti maturati durante lo stato di comunione: ad esempio, i frutti naturali della cosa comune già separati prima della divisione restano acquisiti alla comunione e non spettano in via esclusiva all’assegnatario del bene. Il fenomeno della retroattività di un atto giuridico, precisa la corte, si accompagna per sua stessa natura all’efficacia costitutiva dell’atto, risultando logicamente incompatibile con un’efficacia meramente dichiarativa.

La qualificazione della divisione come atto con effetti costitutivo-traslativi porta con sé conseguenze applicative di estremo rilievo. In primo luogo, sotto il profilo urbanistico ed edilizio. Essendo un atto inter vivos e non mortis causa (poiché produce i suoi effetti indipendentemente dalla morte del dante causa, basandosi sul mero accordo contrattuale dei condividenti o sulla pronuncia del giudice), la divisione è pienamente assoggettata alle norme a presidio della regolarità edilizia. Questo significa che gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi sono colpiti dalla sanzione della nullità. Conseguentemente, il giudice, in sede di divisione giudiziale, non può in alcun modo assegnare fabbricati privi dei necessari titoli abilitativi o in sanatoria. L’unica via percorribile, ove vi siano altri beni regolari nel patrimonio, è domandare una divisione parziale che escluda il bene abusivo, destinato inevitabilmente a rimanere in stato di indivisione.

In secondo luogo, si pongono importanti questioni dal punto di vista economico e fiscale. Sebbene la divisione abbia ora natura costitutiva, il passaggio dalla contitolarità pro quota alla titolarità esclusiva non si traduce in un nuovo arricchimento o in un incremento patrimoniale netto per il condividente, poiché il valore del bene fisico assegnato corrisponde esattamente a quello della quota ideale precedentemente posseduta. Proprio per questo motivo, l’atto divisorio continua a scontare l’imposta di registro con l’aliquota fissa dell’1%, tradizionalmente riservata agli atti dichiarativi. La situazione cambia drasticamente solo qualora la conformazione dei beni imponga dei conguagli in denaro superiori al 5% del valore della quota di diritto. In tale frangente, l’eccedenza è considerata dal fisco alla stregua di una vera e propria compravendita, venendo tassata con le più alte aliquote previste per i trasferimenti immobiliari.

Formazione delle porzioni e disciplina degli immobili non comodamente divisibili

Il principio generale che governa la formazione delle porzioni in sede di scioglimento della comunione è dettato dall’articolo 727 del codice civile, il quale stabilisce che le quote devono essere formate comprendendo una quantità di mobili, immobili e crediti di eguale natura e qualità, in proporzione all’entità di ciascuna quota. Tale regola, tuttavia, non ha natura assoluta e rigorosamente vincolante, ma costituisce un mero criterio di massima.

Il diritto dei condividenti ad una porzione in natura non consiste, infatti, nella pretesa a un frazionamento matematico e quotistico di ogni singola entità materiale appartenente alla massa, ma nella proporzionale divisione dei beni considerati per categorie generali. Il legislatore e la giurisprudenza mirano a evitare un eccessivo frazionamento dei cespiti, il quale comporterebbe un grave pregiudizio al diritto preminente dei coeredi di ottenere una porzione di valore proporzionalmente corrispondente a quello della massa da dividere. Ne consegue che rientra nei pieni poteri discrezionali del giudice assegnare determinati beni immobili per l’intero ad una quota, e altri beni immobili, sempre per l’intero, ad un’altra quota, colmando le inevitabili differenze quantitative attraverso l’imposizione di necessari conguagli in denaro.

La deroga più rilevante al diritto di conseguire i beni in natura, sancito dall’articolo 718 del codice civile, si verifica in presenza di immobili non comodamente divisibili, la cui disciplina è dettata dall’articolo 720 del codice civile. Il concetto giuridico di “comoda divisibilità” postula la rigorosa verifica di requisiti sia strutturali sia economico-funzionali. Sotto il profilo strutturale, l’immobile è comodamente divisibile solo se è possibile formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, che non richiedano opere edilizie complesse e di notevole costo, e che non risultino compromesse dall’imposizione di pesi, limitazioni eccessive o servitù reciproche gravose. Sotto l’aspetto economico e funzionale, il frazionamento non deve incidere sulla naturale destinazione del bene, né comportare un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rispetto al valore che l’immobile ha nella sua interezza.

A tal fine, il mero dato formale della distinta indicazione catastale delle parti dell’immobile non è sufficiente a dimostrarne la divisibilità. Al contrario, la semplice necessità di conseguire specifici titoli autorizzativi o di eseguire lavori minimali per attuare la divisione materiale non rende, di per sé, il bene indivisibile.

Quando si accerta la non comoda divisibilità di un immobile, la legge impone di percorrere vie alternative al frazionamento. Il bene deve essere preferibilmente compreso per intero nella porzione del condividente avente diritto alla quota maggiore. L’assegnazione può avvenire anche a favore di più coeredi, qualora questi ne richiedano congiuntamente l’attribuzione, instaurando così una nuova comunione limitata a quel cespite. Il giudice gode di ampia discrezionalità nell’esercizio del potere di attribuzione, potendo persino derogare al criterio preferenziale della maggior quota per assegnare il bene a un condividente minoritario, a condizione che tale scelta sia sorretta da adeguata e logica motivazione, come nel caso in cui si debba tutelare l’interesse personale prevalente del condividente privo di un’unità immobiliare da destinare a casa familiare.

Un aspetto processuale di grande importanza è che l’attribuzione dell’intero immobile indivisibile è rigorosamente subordinata alla specifica richiesta di uno o più condividenti. I poteri del giudice o del professionista delegato non si spingono fino all’inclusione d’ufficio del bene nella porzione di un soggetto che non ne abbia fatto esplicita istanza, quand’anche questi fosse il titolare della quota maggiore. Poiché tale richiesta non costituisce una domanda nuova, ma una mera eccezione relativa alle modalità di esecuzione della divisione, essa è validamente formulabile anche in sede di precisazione delle conclusioni o nel giudizio di appello.

La vendita all’incanto del bene indivisibile si configura esclusivamente come extrema ratio, un rimedio di carattere residuale e sussidiario a cui il giudice è obbligato a ricorrere soltanto qualora nessuno dei condividenti voglia o possa avvalersi della facoltà di chiederne l’assegnazione per l’intero.

In tutte le ipotesi in cui l’assegnazione in natura generi disuguaglianze rispetto alle quote di diritto, interviene il meccanismo compensativo dei conguagli in denaro. A differenza del conguaglio previsto dall’articolo 720 del codice civile, volto a facilitare l’attribuzione dell’intero bene indivisibile alterando la proporzionale distribuzione in natura e richiedente il consenso delle parti, il conguaglio previsto dall’articolo 728 del codice civile ha funzione meramente perequativa e prescinde dal consenso del condividente a cui è imposto. L’unico limite risiede nella proporzionalità: i conguagli non devono essere talmente elevati da snaturare il diritto dei condividenti a ricevere una porzione in natura dei beni. Sotto il profilo della natura giuridica, il debito da conguaglio costituisce un debito di valore, non di valuta. Pertanto, la somma dovuta deve essere determinata facendo rigoroso riferimento al valore di mercato attuale del bene al momento della decisione giudiziale di scioglimento, imponendo al giudice di procedere d’ufficio alla necessaria rivalutazione monetaria per compensare il lasso di tempo trascorso dalla stima originaria. Il diritto di credito relativo al conguaglio sorge nel momento stesso in cui viene emesso il provvedimento definitivo di scioglimento della comunione.

La divisione degli immobili abusivi: profili di nullità ed eccezioni

Il tema degli immobili abusivi rappresenta uno degli scogli più insidiosi e rigorosi nell’ambito dello scioglimento della comunione, ponendo un limite invalicabile all’autonomia privata e ai poteri del giudice. La questione ruota attorno all’applicabilità agli atti divisori delle sanzioni di nullità previste dalla normativa urbanistica, segnatamente l’articolo 46 del d.p.r. 380/2001 e l’articolo 40 della legge 47/1985.

Per lungo tempo, qualificando la divisione ereditaria come atto a causa di morte o con effetti meramente dichiarativi, se ne sosteneva la sottrazione al rigido regime di nullità urbanistica previsto per gli atti tra vivi. Le sezioni unite della corte di cassazione, con la storica pronuncia n. 25021 del 2019, hanno definitivamente chiarito che la divisione, avendo natura costitutivo-traslativa, è a tutti gli effetti un atto tra vivi. Di conseguenza, gli atti di scioglimento della comunione (sia ordinaria che ereditaria) aventi ad oggetto edifici abusivi sono colpiti dalla sanzione della nullità se da essi non risultano gli estremi del permesso di costruire o del titolo in sanatoria. La nullità in questione ha natura testuale ed è una specifica declinazione del terzo comma dell’articolo 1418 del codice civile, posta a presidio dell’interesse pubblico all’ordinato assetto del territorio al fine di impedire la circolazione di immobili privi di regolarità edilizia.

Sul piano processuale, quando viene proposta una domanda giudiziale di scioglimento della comunione, il giudice non può in alcun modo disporre la divisione di un fabbricato irregolare. La regolarità edilizia del bene costituisce una vera e propria condizione dell’azione ex articolo 713 del codice civile, valutabile sotto il profilo della possibilità giuridica. Il giudice, infatti, non può realizzare con una propria pronuncia un effetto traslativo maggiore o diverso rispetto a quello che la legge vieta alle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia e il mancato esame di essa da parte del giudice integrano un vizio insanabile, rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, inclusa la fase di appello.

La presenza di un immobile abusivo, tuttavia, non paralizza necessariamente lo scioglimento dell’intero compendio in comunione. Le sezioni unite hanno sancito che, qualora nell’asse ereditario o nella massa comune vi siano edifici abusivi, ogni condividente ha il diritto di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale limitatamente all’intero complesso degli altri beni regolari. Questa operazione si traduce in una divisione oggettivamente parziale, che estromette l’edificio abusivo dalla formazione delle porzioni e dall’assegnazione. Tale diritto potestativo spetta al singolo comunista anche in assenza del consenso degli altri condividenti, costituendo una formale deroga al principio generale dell’universalità della divisione. L’immobile abusivo, a causa della precisa impossibilità giuridica di circolazione, è destinato a rimanere in stato di comunione indivisa tra i contitolari.

Il rigido impianto delineato incontra una sola fondamentale eccezione normativa, dettata per tutelare le superiori ragioni del ceto creditorio. Il quinto comma dell’articolo 46 del d.p.r. 380/2001 e i commi quinto e sesto dell’articolo 40 della legge 47/1985 escludono l’applicazione della sanzione di nullità agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, siano esse individuali o concorsuali. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che tale esenzione si estende per identità di ratio anche allo scioglimento della comunione che si renda necessario nell’ambito di un’espropriazione di beni indivisi (la cosiddetta divisione endoesecutiva) o nell’ambito della liquidazione giudiziale e di altre procedure concorsuali (la cosiddetta divisione endoconcorsuale). Se il curatore fallimentare o il creditore procedente promuovono il giudizio divisorio per poter liquidare la quota del debitore, la natura abusiva del fabbricato non impedisce l’assegnazione o la vendita coattiva dell’intero cespite indivisibile. L’intento del legislatore, in questo peculiare frangente, è massimizzare il risultato economico della procedura esecutiva, bilanciando il generale divieto di circolazione degli abusi edilizi con il diritto costituzionalmente garantito dei creditori a soddisfarsi sul patrimonio del debitore. L’aggiudicatario del bene abusivo acquisirà l’immobile all’asta e potrà avvalersi, ove ne ricorrano i presupposti temporali e sostanziali di legge, della riapertura dei termini per presentare un’autonoma domanda di sanatoria, oppure dovrà farsi carico del conseguente onere di demolizione.

Lo scioglimento della comunione legale: profili sostanziali e procedurali

Qualche breve cenno sulla comunione legale, la quale si distingue dalla comunione ordinaria in quanto comunione senza quote: i coniugi sono titolari in solido dell’intero patrimonio. La quota assume rilevanza giuridica solo per definire i limiti di responsabilità verso i creditori e al momento del riparto finale. Fino allo scioglimento formale, nessun coniuge può cedere a terzi la propria posizione ideale.

Cause e momento dello scioglimento

Il vincolo patrimoniale si scioglie esclusivamente per le cause tassative indicate dall’art. 191 c.c. (separazione, divorzio, annullamento, morte, fallimento o mutamento convenzionale del regime). La semplice separazione di fatto è giuridicamente irrilevante.

Grazie alla L. 55/2015, il momento esatto dello scioglimento è stato anticipato:

• Separazione giudiziale: coincide con l’udienza in cui il presidente del tribunale autorizza i coniugi a vivere separati.
• Separazione consensuale: coincide con la sottoscrizione del verbale, a condizione che intervenga la successiva omologazione.

Per rendere lo scioglimento opponibile ai terzi, il provvedimento deve essere tempestivamente annotato a margine dell’atto di matrimonio.

Dalla comunione ordinaria alla “de residuo”

Con lo scioglimento, che opera ex nunc, i beni passano automaticamente in comunione ordinaria. Ciascun coniuge riacquista la piena disponibilità della propria quota (pari al 50%) e può alienarla liberamente a terzi.

Simultaneamente si attiva la comunione de residuo: i beni personali non consumati durante il matrimonio (come i risparmi derivanti da stipendi, i compensi professionali o i beni di un’impresa fondata dopo le nozze) generano a favore del coniuge non titolare un vero e proprio diritto di credito, pari alla metà del loro valore netto residuo.

Regolazione contabile e divisione (Artt. 192 e 194 c.c.)

Prima di dividere i cespiti, la legge impone una regolazione dei conti interni:

• rimborsi: il coniuge deve restituire alla comunione i prelievi effettuati per fini estranei ai bisogni della famiglia;
• restituzioni: si ha diritto a recuperare il denaro personale investito per la manutenzione, il miglioramento o la conservazione di beni comuni già acquisiti.

Esempio: se un coniuge utilizza esclusivamente fondi personali per pagare il prezzo di acquisto di un nuovo immobile che cade automaticamente in comunione, non ha diritto alla restituzione della somma. La divisione avverrà comunque in parti uguali, prescindendo dall’apporto economico originario.

La divisione finale si effettua ripartendo al 50% l’attivo e il passivo. Il giudice può derogare a questa rigida proporzione matematica attraverso un unico strumento: la costituzione di un diritto di usufrutto sui beni di un coniuge a favore dell’altro. Tale provvedimento ablatorio ha natura eccezionale ed è vincolato esclusivamente alla tutela delle necessità della prole in tema di affidamento.

Domande frequenti (F.A.Q.)