Riforma delle donazioni 2025: comprare e vendere casa donata dopo la nuova legge (art. 563 c.c.)

Per decenni, un immobile di provenienza donativa è stato considerato un bene “incagliato”: difficile da vendere, quasi impossibile da ipotecare, esposto per vent’anni al rischio che un erede leso potesse rivendicarlo. La riforma introdotta dall’articolo 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha ribaltato questo assetto storico, riscrivendo gli articoli 561 e 563 del Codice civile. La tutela dei legittimari passa da “reale” (il recupero fisico del bene) a “obbligatoria” (un indennizzo in denaro). In questo articolo analizziamo, con precisione tecnica e linguaggio chiaro, cosa significa la riforma per chi possiede, compra, vende o eredita una casa donata — e cosa cambia ora che, dal 18 giugno 2026, si è chiusa la finestra transitoria dei sei mesi.

La riforma in sintesi: cosa è cambiato con la Legge 182/2025

La riforma persegue un obiettivo dichiarato dallo stesso legislatore: “stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e delle garanzie, agevolando la circolazione giuridica dei beni provenienti da donazione”. In concreto, il baricentro della tutela si sposta dal bene alla persona del donatario. Chi riceve una donazione lesiva della quota di un legittimario non rischia più di “restituire la casa”: risponde in denaro, con il proprio patrimonio, per reintegrare la quota di riserva.

I tre pilastri della novella sono i seguenti:

• Nuovo art. 563 c.c. — la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi ai quali il donatario ha venduto l’immobile. L’acquisto del terzo a titolo oneroso diventa stabile e inattaccabile.
• Nuovo art. 561 c.c. — le ipoteche e i pesi iscritti dal donatario restano efficaci anche se il bene viene restituito al legittimario. Le banche possono finanziare senza timore di perdere la garanzia.
• Modifica agli artt. 2652 e 2690 c.c. — la domanda di riduzione (prima al n. 8) è ora al n. 1) e il termine per la tutela nelle successioni testamentarie scende da dieci a tre anni.

Il nuovo art. 563 c.c.: fine dell’azione di restituzione verso i terzi

Fino al 17 dicembre 2025, acquistare — o finanziare l’acquisto di — un immobile proveniente da donazione comportava un rischio teorico ma temuto: l’erede legittimario leso (coniuge, figli, ascendenti del donante), ottenuta una sentenza di riduzione ed escusso senza successo il patrimonio del donatario, poteva chiedere la restituzione del bene al terzo acquirente, anche a distanza di anni. È il motivo per cui le case donate valevano meno e le banche esitavano a concedere mutui.

Il nuovo testo dell’articolo 563 c.c., ridotto a un solo comma, capovolge la regola. La riduzione della donazione, salvo il caso di domanda già trascritta prima dell’acquisto del terzo, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati. In pratica:

• se il donatario vende l’immobile a un terzo a titolo oneroso, l’acquisto di quest’ultimo è definitivo e non può più essere travolto dall’azione di restituzione;
• il legittimario leso non può più aggredire il bene nelle mani del terzo, ma conserva unicamente un diritto di credito verso il donatario, che dovrà compensarlo in denaro nei limiti necessari a integrare la quota riservata;
• l’unica eccezione riguarda il caso in cui la domanda di riduzione sia stata trascritta prima dell’acquisto del terzo (principio della priorità della trascrizione).

Resta un margine di tutela “rafforzata” del legittimario nel solo caso dell’acquirente a titolo gratuito (il cosiddetto “donatario del donatario”): se il primo donatario è in tutto o in parte insolvente, chi ha ricevuto a sua volta il bene per donazione è tenuto a compensare in denaro i legittimari, ma solo nei limiti del vantaggio conseguito e senza mai perdere la proprietà del bene.

Il nuovo art. 561 c.c.: ipoteche valide e mutui più facili

Prima della riforma, la restituzione dell’immobile al legittimario comportava la “purgazione”, cioè la cancellazione delle ipoteche iscritte dal donatario. Era il vero ostacolo al credito: nessuna banca vuole un’ipoteca che può svanire. Il nuovo art. 561 c.c. stabilisce ora che i pesi e le ipoteche iscritte dal donatario restano efficaci anche quando l’immobile venga restituito in conseguenza della riduzione. Il legittimario riceverà eventualmente il bene gravato dall’ipoteca, ma avrà diritto a essere compensato in denaro dal donatario per il minor valore.

La conseguenza pratica è enorme: gli istituti di credito possono oggi concedere mutui su immobili di provenienza donativa applicando i normali parametri di valutazione, senza pretendere polizze speciali o rifiutare la garanzia. Il bene donato torna pienamente “bancabile”.

Comprare una casa di provenienza donativa oggi: è sicuro?

Sì, se l’acquisto avviene a titolo oneroso dal donatario, il rischio specifico legato alla provenienza donativa è oggi sostanzialmente eliminato. Il compratore non deve più temere che un erede del donante, in futuro, gli sottragga l’immobile. È un cambiamento che restituisce piena commerciabilità a una fetta molto ampia del mercato immobiliare italiano.

Restano, come per qualunque compravendita, le ordinarie verifiche di prudenza che un professionista effettua sempre:

• controllare che non sia stata trascritta una domanda di riduzione prima del proprio acquisto (ipotesi residuale, ma da escludere con una visura aggiornata);
• verificare che il venditore abbia acquistato dal donatario a titolo oneroso e non a sua volta per donazione (in questo secondo caso permane un rischio residuo, di cui si dirà oltre);
• accertare l’assenza di pignoramenti, sequestri o altre trascrizioni pregiudizievoli.

Vendere un immobile ricevuto in donazione: cosa serve davvero

Chi ha ricevuto una casa in donazione può oggi venderla con grande serenità. Non è più necessario attendere la morte del donante, né raccogliere gli atti di rinuncia degli altri legittimari, né stipulare polizze assicurative per rassicurare l’acquirente o la sua banca. Il valore commerciale dell’immobile donato si allinea a quello di qualsiasi altro immobile.

Il donatario-venditore deve però essere consapevole di un punto: la riforma non cancella i diritti economici dei legittimari, li sposta. Se la donazione ricevuta era lesiva della quota di riserva di altri eredi, al momento dell’apertura della successione del donante il donatario potrà essere chiamato a compensare in denaro quei legittimari. La vendita del bene è pienamente valida ed efficace, ma non estingue quest’obbligazione personale.

La tutela dei legittimari: dal recupero del bene al diritto al denaro

È il volto meno pubblicizzato della riforma, ma per molte famiglie è quello decisivo. Il legittimario che ritiene di essere stato leso da una donazione non ha più a disposizione la “tutela reale”, cioè la possibilità di riprendersi fisicamente il bene ovunque si trovi. Gli resta la “tutela obbligatoria”: un diritto di credito verso il donatario.

Questo diritto non è privo di garanzie. Il donatario risponde con tutto il proprio patrimonio presente e futuro (art. 2740 c.c.); l’art. 562 c.c., non toccato dalla riforma, fa salve le ragioni di credito del legittimario anche contro il donatario insolvente; e restano esperibili gli strumenti generali a difesa del credito, come l’azione revocatoria (artt. 2901 e ss. c.c.) e, ricorrendone i presupposti, l’azione ex art. 2929-bis c.c. Il baricentro, però, cambia radicalmente: chi teme di essere leso deve ragionare in termini di solvibilità del donatario, non più di rincorsa al bene.

Il regime transitorio e il termine del 18 giugno 2026 (ormai scaduto)

La disciplina intertemporale è stata l’aspetto più delicato della riforma, e oggi va letta al passato. Il legislatore ha stabilito che il nuovo art. 563 c.c. si applica alle successioni aperte dal 18 dicembre 2025. Per le successioni già aperte prima di quella data (cioè quando il donante era deceduto entro il 17 dicembre 2025), il vecchio regime — con la possibilità di recuperare l’immobile dai terzi — restava applicabile a una condizione: che il legittimario avesse notificato e trascritto la domanda di riduzione o l’opposizione alla donazione entro sei mesi, ossia entro il 18 giugno 2026.

Quella finestra si è chiusa. Da questo discendono due conseguenze concrete:

1. Per le successioni ante-riforma in cui il legittimario non abbia trascritto per tempo, dal 18 giugno 2026 si applica comunque la nuova disciplina: la tutela è solo in denaro.
2. L’atto di opposizione alla donazione ai sensi del vecchio art. 563, comma 4, c.c. non è più uno strumento utile: dopo il 18 giugno 2026 non consente più di conservare la tutela reale.

Donazione o testamento: perché ora la provenienza donativa è più solida

Un effetto forse controintuitivo della riforma è che, sotto il profilo della circolazione, oggi una donazione lesiva costituisce un titolo di provenienza più solido di un’analoga disposizione testamentaria. La ragione sta nel diverso trattamento delle due fonti:

• per la lesione da donazione, la tutela del legittimario non si estende più ai terzi aventi causa a titolo oneroso: lo spartiacque è la priorità della trascrizione della domanda di riduzione;
• per la lesione da testamento, invece, il legittimario continua a prevalere sugli aventi causa dell’erede o del legatario a prescindere dalla priorità della trascrizione, salvo il caso in cui la domanda di riduzione sia trascritta oltre tre anni dall’apertura della successione (termine ridotto dalla riforma: prima erano dieci).

Chi acquista, dunque, dovrà prestare attenzione non solo alle provenienze donative, ormai in larga parte “bonificate”, ma anche a quelle testamentarie, che conservano un margine di tutela reale del legittimario più ampio.

I rischi residui: acquisto a titolo gratuito e azione revocatoria

La riforma ha eliminato ogni rischio specifico da provenienza donativa per il terzo che acquista a titolo oneroso. Restano però due ipotesi, entrambe circoscritte, da conoscere:

• Acquisto a titolo gratuito. Se il bene è stato ricevuto per una seconda donazione (il “donatario del donatario”), in caso di insolvenza del primo donatario il legittimario leso può pretendere una compensazione in denaro dall’avente causa gratuito, nei limiti del vantaggio conseguito. La proprietà del bene resta comunque salda in capo all’acquirente.
• Azione revocatoria. Come per qualsiasi acquirente a titolo oneroso da un soggetto che contrae debiti, permane il rischio generico — non specifico della donazione — dell’azione revocatoria ordinaria, subordinata però alla prova rigorosa dei suoi presupposti (tra cui la conoscenza del pregiudizio in capo al terzo).

Sono eventualità remote e gestibili con una due diligence accurata, ma è corretto conoscerle per operare con piena consapevolezza. La valutazione del singolo caso — titoli di provenienza, natura onerosa o gratuita degli acquisti, stato della successione — richiede un’analisi professionale mirata.

Avvertenza: il presente contributo ha finalità informativa e non costituisce parere o consulenza legale. La disciplina delle successioni e delle donazioni è complessa e in evoluzione interpretativa; per la valutazione del caso concreto è indispensabile un’analisi professionale individuale.