Agenzia immobiliare e difformità urbanistiche: quando il mediatore risponde dei danni

Acquistare una casa tramite un’agenzia immobiliare non significa soltanto affidare a un professionista il compito di mettere in contatto venditore e compratore. Il mediatore immobiliare assume anche precisi obblighi di correttezza e informazione e, in determinate circostanze, può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dall’acquirente quando omette di comunicare circostanze rilevanti per la valutazione dell’affare.

Un principio particolarmente importante per il diritto immobiliare è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 2 maggio 2023, n. 11371, relativa alla vendita di un immobile interessato da irregolarità urbanistiche ed edilizie.

La pronuncia è interessante soprattutto perché chiarisce un punto che, nella pratica, genera frequentemente contenzioso: non è sufficiente che l’acquirente sappia genericamente che è in corso un “aggiornamento catastale e urbanistico” dell’immobile per poter affermare che sia stato correttamente informato dell’esistenza di vere e proprie difformità edilizie.

La differenza non è soltanto terminologica. Sapere che è necessario aggiornare una planimetria è una cosa; sapere che una parte dell’immobile è stata realizzata o modificata in difformità rispetto ai titoli edilizi, con la necessità di una sanatoria e con costi potenzialmente a carico dell’acquirente, è tutt’altra cosa.

Ed è proprio su questa distinzione che si concentra la Cassazione.

Il caso esaminato dalla Cassazione

La controversia nasceva dall’acquisto di un immobile concluso con l’intervento di un’agenzia immobiliare.

In primo grado, il Tribunale di Genova aveva ritenuto che il mediatore avesse violato l’obbligo di informazione previsto dall’art. 1759 del Codice civile e lo aveva condannato a risarcire all’acquirente 10.620 euro, corrispondenti all’importo della provvigione versata all’agenzia, oltre rivalutazione e interessi.

La Corte d’appello aveva però ribaltato la decisione; secondo i giudici di secondo grado, l’acquirente sarebbe stato sufficientemente informato perché nella proposta irrevocabile di acquisto era stato indicato che sull’immobile era in corso un “aggiornamento catastale e urbanistico”. Inoltre, le difformità erano state successivamente sanate e, in un secondo preliminare, le parti avevano persino modificato le condizioni economiche dell’operazione, inizialmente riducendo il prezzo da 295.000 a 260.000 euro e trasferendo sugli acquirenti l’onere delle regolarizzazioni.

La Cassazione non ha condiviso questo ragionamento.

Secondo la Suprema Corte, infatti, la circostanza che l’acquirente abbia scoperto successivamente le irregolarità e abbia poi negoziato condizioni differenti con il venditore non dimostra affatto che il mediatore avesse adempiuto correttamente ai propri obblighi al momento in cui l’affare era stato concluso.

Al contrario, proprio il fatto che, una volta emerse le difformità, le condizioni contrattuali siano state modificate dimostra quanto quell’informazione fosse importante per la decisione dell’acquirente.

Quali sono gli obblighi dell’agente immobiliare?

L’art. 1759 c.c. non impone al mediatore soltanto di “passare le informazioni”

L’art. 1759, primo comma, c.c. stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possano influire sulla conclusione dello stesso.

La giurisprudenza ha progressivamente interpretato questa disposizione alla luce dei principi di correttezza, buona fede e diligenza professionale.

La Cassazione ribadisce che il mediatore deve comunicare non soltanto ciò che effettivamente conosce, ma anche le circostanze che avrebbe dovuto conoscere utilizzando la diligenza qualificata propria della sua categoria professionale.

Questo significa che l’agente immobiliare non può necessariamente limitarsi a riferire ciò che gli viene dichiarato dal venditore.

Se dispone di informazioni rilevanti oppure, nell’esercizio professionale della propria attività, emergono elementi che dovrebbero indurlo ad approfondire o quantomeno a non presentare determinate circostanze come certe, deve comportarsi con la prudenza richiesta dalla propria posizione professionale.

La Cassazione ricorda, tra gli esempi di circostanze potenzialmente rilevanti:

• la titolarità effettiva del bene;

• iscrizioni e trascrizioni gravanti sull’immobile;

• diritti di prelazione;

• provenienza dell’immobile da una donazione;

• condizioni economiche delle parti;

• autorizzazioni amministrative;

• circostanze capaci di modificare il contenuto economico dell’operazione.

Più in generale, assumono rilievo tutte le informazioni che potrebbero indurre l’acquirente a non concludere il contratto oppure a concluderlo a condizioni diverse.

Il mediatore deve verificare personalmente la regolarità urbanistica?

Qui occorre fare una precisazione importante.

L’ordinanza non afferma che l’agente immobiliare debba trasformarsi in un tecnico, in un geometra o in un notaio; la stessa Cassazione precisa che, salvo l’assunzione di uno specifico incarico, al mediatore non possono essere richieste vere e proprie indagini tecnico-giuridiche.

Questo limite, però, non significa che l’agente possa ignorare informazioni già disponibili o fornire rassicurazioni delle quali non abbia verificato l’attendibilità.

Immaginiamo, ad esempio, che il venditore dichiari semplicemente all’agenzia che l’immobile “è tutto regolare” e che non esista alcun elemento idoneo a far dubitare della dichiarazione. Non si può automaticamente pretendere dall’agente una completa ricostruzione edilizia dell’immobile paragonabile a quella svolta da un tecnico incaricato.

Diverso sarebbe il caso in cui l’agente abbia ricevuto planimetrie palesemente non corrispondenti allo stato dei luoghi, sappia che è stata avviata una pratica di sanatoria oppure sia stato informato dal venditore dell’esistenza di opere mai regolarizzate.

In situazioni simili, il professionista non potrebbe tacere la circostanza al futuro acquirente.

Irregolarità urbanistiche: perché l’informazione è così importante?

Un immobile sanabile può comunque essere economicamente meno conveniente

Uno degli aspetti più significativi dell’ordinanza riguarda proprio il fatto che le irregolarità riscontrate fossero, in definitiva, sanabili.

La Corte d’appello aveva valorizzato il rilascio successivo del provvedimento di sanatoria e la circostanza che la compravendita fosse stata comunque stipulata; secondo la Cassazione, però, questo elemento non elimina l’interesse dell’acquirente a essere informato.

Un immobile può essere commerciabile e le sue irregolarità possono essere sanabili, ma ciò non significa che l’acquirente avrebbe accettato di comprarlo allo stesso prezzo e alle stesse condizioni se ne avesse conosciuto fin dall’inizio la reale situazione.

La Cassazione afferma infatti che la presenza di irregolarità urbanistiche o edilizie costituisce una circostanza riguardante la valutazione e la sicurezza dell’affare, perché può influire sia sulla decisione di concludere il contratto sia sulle condizioni alle quali il compratore è disposto a concluderlo.

Pensiamo a un appartamento proposto a 300.000 euro: dopo la firma della proposta, l’acquirente scopre che una veranda non è regolarmente assentita e che saranno necessari 8.000 euro tra tecnico, pratica amministrativa, sanzioni e opere di adeguamento.

Può darsi che l’acquirente voglia comunque comprare l’immobile. Tuttavia, sapendolo prima, avrebbe potuto offrire 290.000 euro anziché 300.000 oppure subordinare espressamente l’acquisto alla regolarizzazione a cura del venditore.

La perdita economica non deriva necessariamente dal fatto che la casa non possa essere acquistata. Può derivare anche dal fatto che sia stata acquistata a condizioni peggiori di quelle che l’acquirente avrebbe potuto negoziare se fosse stato correttamente informato.

“È in corso l’aggiornamento catastale e urbanistico”: perché questa frase non basta

Nella proposta di acquisto sottoscritta dall’acquirente era stato indicato che per l’immobile era in corso un “aggiornamento catastale e urbanistico”, e secondo la Corte d’appello questa indicazione sarebbe stata sufficiente.

La Cassazione afferma invece esattamente il contrario: l’espressione “aggiornamento catastale e urbanistico” può riferirsi alla normale attività necessaria per verificare o adeguare la corrispondenza tra lo stato materiale dell’immobile, i dati catastali e i titoli edilizi.

Non equivale, però, a comunicare all’acquirente che sono state accertate specifiche irregolarità edilizie o urbanistiche sostanziali.

Un esempio concreto

Supponiamo che durante una visita l’agente dica:

“Prima del rogito dovremo aggiornare la planimetria.”

L’acquirente potrebbe ragionevolmente immaginare che si tratti di una semplice variazione catastale: ad esempio, lo spostamento di una parete interna regolarmente autorizzato ma non ancora riportato al Catasto.

Ben diversa sarebbe l’informazione “La stanza che vede è stata ricavata chiudendo una terrazza senza un titolo edilizio e dovrà essere verificata la possibilità di sanarla.”

Dal punto di vista della decisione di acquistare, le due informazioni hanno un peso completamente differente.

Quando deve essere adempiuto l’obbligo di informazione?

Conta il momento in cui l’affare si conclude, non quello del rogito

Un altro aspetto decisivo della sentenza riguarda il momento temporale nel quale deve essere verificata la correttezza dell’operato del mediatore.

La Corte chiarisce che, quando l’affare è stato concluso, l’adempimento dell’obbligo di informazione deve essere valutato con riferimento al momento stesso in cui nasce il vincolo giuridico tra le parti.

Nelle compravendite immobiliari questo momento può essere molto anteriore al rogito.

Una proposta irrevocabile di acquisto, quando viene accettata dal venditore e contiene gli elementi essenziali dell’operazione, può infatti già determinare la conclusione dell’affare ai fini della mediazione.

Non è quindi sufficiente che il problema venga chiarito mesi dopo, magari prima del rogito.

Scoprire le irregolarità dopo la proposta non sana l’omissione precedente

Nel caso deciso dalla Cassazione, le difformità erano state conosciute successivamente e avevano portato alla stipulazione di un secondo preliminare, con condizioni differenti.

Secondo la Suprema Corte, questo fatto non dimostrava che l’acquirente fosse stato correttamente informato; dimostrava semmai il contrario.

Se, una volta scoperta la reale situazione urbanistica, le parti sentono la necessità di modificare prezzo, obblighi o distribuzione dei costi di regolarizzazione, ciò evidenzia concretamente che quell’informazione era rilevante fin dall’inizio.

La successiva conoscenza delle difformità, osserva la Corte, costituisce quindi una conferma della rilevanza dell’originaria carenza informativa del mediatore.

L’agente immobiliare perde automaticamente il diritto alla provvigione?

Il diritto alla provvigione, ai sensi dell’art. 1755 c.c., sorge quando l’affare è concluso per effetto dell’intervento del mediatore; tuttavia, l’inadempimento degli obblighi informativi può incidere proprio sul diritto del mediatore a ottenere o conservare quella provvigione.

La Cassazione ricorda che la parte obbligata al pagamento può far valere l’inadempimento dell’obbligo informativo per rifiutare il pagamento della provvigione e che, quando la provvigione sia già stata versata, il relativo importo può entrare nella quantificazione del danno risarcibile.

Non qualsiasi inesattezza o omissione dell’agente comporta necessariamente la restituzione integrale della provvigione.

Occorrerà verificare, caso per caso:

1. quale informazione sia stata omessa;

1. se l’agente la conoscesse o dovesse conoscerla;

1. quanto l’informazione fosse importante per la valutazione dell’affare;

1. quale pregiudizio patrimoniale abbia concretamente subito il cliente;

1. il rapporto causale tra omissione e danno.

Quali danni può chiedere l’acquirente all’agenzia immobiliare?

Non soltanto la restituzione della provvigione

L’ordinanza n. 11371/2023 è particolarmente interessante anche sotto questo profilo.

La responsabilità del mediatore non è necessariamente limitata all’importo della provvigione, ma la Cassazione individua diverse possibili conseguenze patrimoniali dell’omessa informazione.

Il danno può coincidere con:

• il minor vantaggio conseguito dall’acquirente;

• il maggior aggravio patrimoniale sostenuto a causa dell’operazione conclusa senza le necessarie informazioni;

• la provvigione pagata per un affare che avrebbe dovuto essere valutato economicamente in modo diverso;

• ulteriori spese o costi che costituiscano conseguenza immediata e diretta della condotta del mediatore.

Esempio: costi della sanatoria

L’acquirente compra l’immobile per 250.000 euro.

Dopo la proposta scopre che alcune opere devono essere sanate, sostenendo 6.000 euro tra professionista, sanzioni e pratiche.

Se l’agente conosceva quella situazione e non l’ha comunicata, uno dei profili di danno potrebbe essere rappresentato proprio da tali maggiori costi, purché se ne dimostri il collegamento con la violazione dell’obbligo informativo.

Esempio: prezzo che sarebbe stato più basso

Immaginiamo invece che l’acquirente riesca a dimostrare che, se avesse conosciuto immediatamente le irregolarità, avrebbe acquistato soltanto con una riduzione del prezzo.

In questo caso il danno potrebbe essere collegato al peggior risultato economico dell’operazione determinato dal deficit informativo.

Naturalmente, la prova diventa più delicata. Non è sufficiente affermare genericamente che “avrei offerto meno”: occorre dimostrare concretamente che la circostanza era economicamente rilevante e quale aggravio ne sia derivato.

Esempio: inutili costi sostenuti durante la trattativa

Può inoltre verificarsi una situazione nella quale l’acquirente, scoperto il problema, decida di non arrivare al rogito e abbia nel frattempo sostenuto costi per tecnici, consulenze, pratiche bancarie o altre attività direttamente connesse all’operazione.

Anche questi pregiudizi possono assumere rilievo quando siano conseguenza immediata e diretta della violazione degli obblighi del mediatore.

La responsabilità dell’agenzia esclude quella del venditore?

Per rispondere in modo sintetico: no.

La Cassazione chiarisce espressamente che la responsabilità del mediatore può affiancarsi a quella del venditore.

I due rapporti devono essere tenuti distinti.

Il venditore risponde degli obblighi che derivano dal preliminare o dalla compravendita e delle garanzie previste dalla disciplina contrattuale; il mediatore risponde invece del corretto adempimento degli obblighi professionali che caratterizzano la sua attività.

Ne consegue che l’esistenza di rimedi esperibili contro il venditore non elimina automaticamente l’eventuale danno imputabile all’agenzia immobiliare.

La Cassazione sottolinea infatti che la possibilità dell’acquirente di agire contro il venditore per ristabilire l’equilibrio economico del contratto non impedisce di riconoscere ulteriori danni derivanti direttamente dall’inesatta o mancata informazione fornita dal mediatore.

Un esempio

Il venditore si impegna a sostenere i costi della regolarizzazione e, dopo una contestazione, rimborsa all’acquirente 5.000 euro.

Questo non significa necessariamente che l’agenzia sia liberata da ogni responsabilità.

Potrebbero, ad esempio, essere rimaste a carico dell’acquirente altre spese direttamente riconducibili alla mancata informazione, oppure potrebbe essere contestato il pagamento della provvigione.

Naturalmente non è possibile ottenere due volte il risarcimento dello stesso danno: occorre sempre individuare quali pregiudizi siano già stati compensati e quali, invece, siano rimasti effettivamente a carico dell’acquirente.

Il ruolo dell’agente immobiliare prima dell’intervento del notaio

La Cassazione dedica un passaggio particolarmente significativo alla funzione concreta del mediatore.

L’agente immobiliare opera normalmente prima dell’intervento del notaio, quando il compratore sta ancora decidendo se impegnarsi e a quali condizioni.

È proprio in questa fase che le informazioni possono avere il maggior valore: una volta sottoscritta una proposta vincolante, infatti, l’acquirente potrebbe già essersi obbligato a stipulare il contratto definitivo.

Per questo motivo non è sufficiente sostenere che eventuali problemi potranno essere verificati successivamente dal notaio.

La qualificazione professionale del mediatore giustifica l’esistenza, durante la fase delle trattative, di obblighi di informazione sulle circostanze conosciute e di un correlato divieto di fornire informazioni non veritiere o di mantenere un comportamento reticente.

Cosa cambia per chi sta acquistando una casa tramite agenzia?

Prima di impegnarsi nell’acquisto di un immobile rimane prudente esaminare la documentazione urbanistica, catastale e ipotecaria e, nei casi più complessi, affidare le verifiche a un tecnico.

La pronuncia ricorda però che anche l’agenzia immobiliare ha una propria sfera di responsabilità.

In particolare, meritano attenzione formule generiche come:

“situazione da aggiornare”;

“planimetria da sistemare”;

“piccola difformità”;

“pratica urbanistica in corso”;

“problema risolvibile prima del rogito”.

Queste espressioni, da sole, possono non essere sufficienti a descrivere la reale situazione dell’immobile.

Se esiste una concreta irregolarità già conosciuta dall’agenzia, l’acquirente deve essere messo nelle condizioni di comprenderne la natura e di valutare consapevolmente se impegnarsi.

Cosa dovrebbe fare chi scopre una difformità dopo aver firmato la proposta?

La prima cosa da verificare è quando l’irregolarità era conoscibile e chi ne era a conoscenza.

Diventano particolarmente importanti:

• proposta di acquisto;

• preliminare;

• eventuali successive integrazioni;

• annunci dell’agenzia;

• planimetrie consegnate durante le trattative;

• email e messaggi intercorsi con agente e venditore;

• relazioni tecniche;

• pratiche di sanatoria;

• documentazione già disponibile all’agenzia;

• eventuali dichiarazioni con cui l’agente aveva rassicurato l’acquirente circa la regolarità del bene.

Bisogna poi ricostruire che cosa sarebbe cambiato se l’informazione fosse stata fornita tempestivamente.

L’acquirente non avrebbe comprato?

Avrebbe offerto una cifra inferiore?

Avrebbe chiesto al venditore di sanare l’immobile prima della stipula?

Avrebbe subordinato l’acquisto all’esito positivo di una verifica tecnica?

Ha sostenuto costi che altrimenti non avrebbe affrontato?

Sono queste le domande che consentono di passare dalla semplice esistenza di un’irregolarità alla concreta individuazione della responsabilità e del danno.

Il principio stabilito dalla Cassazione

La Cassazione riassume infine il proprio ragionamento in un principio di diritto particolarmente netto.

Il mediatore deve comunicare le circostanze conosciute o conoscibili con la diligenza professionale che incidono sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare e che possono influire sulla decisione di stipulare oppure sulle condizioni del contratto.

Tra queste circostanze può rientrare anche l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate.

Quando l’affare sia stato concluso, il corretto adempimento dell’obbligo informativo deve essere valutato nel momento in cui l’affare stesso si è perfezionato. Il danno può invece essere costituito dal maggior aggravio economico, dal minor vantaggio ottenuto dall’acquirente oppure, ricorrendone i presupposti, anche dalla provvigione corrisposta al mediatore.

La Corte ha quindi accolto i motivi di ricorso relativi agli obblighi del mediatore, cassando la decisione della Corte d’appello e rinviando la causa a un diverso collegio della Corte d’appello di Genova.

Perché questa sentenza è importante nelle compravendite immobiliari

Cass. n. 11371/2023 ribadisce un principio che assume particolare rilievo nella pratica: il diritto dell’acquirente all’informazione non riguarda soltanto gli ostacoli che rendono impossibile la vendita.

Anche una circostanza perfettamente rimediabile può essere decisiva.

Una difformità sanabile comporta comunque costi, tempi, rischi e attività tecniche; soprattutto, può incidere sul valore che il compratore attribuisce all’immobile e sul prezzo che è disposto a pagare.

Di conseguenza, non basta chiedersi se l’immobile potesse essere venduto.

La domanda corretta è anche un’altra: se l’acquirente avesse conosciuto fin dall’inizio la situazione reale, avrebbe concluso l’affare alle medesime condizioni?

Quando la risposta è negativa, l’omissione informativa dell’agenzia può acquistare un peso decisivo.

Avvertenza: il presente contributo ha finalità informativa e non costituisce parere o consulenza legale. Per una valutazione del caso concreto è necessaria un’analisi professionale individuale.