Difformità edilizie dopo l’acquisto: quando il compratore può dirsi davvero a conoscenza del problema?

Hai acquistato un immobile e, dopo il rogito, un tecnico ti comunica che una parte della casa non corrisponde a quanto autorizzato dal Comune.

A quel punto nasce quasi sempre una domanda: da quando posso dire di aver scoperto davvero la difformità?

La questione può sembrare puramente teorica, ma non lo è affatto. Individuare il momento della conoscenza dell’irregolarità può incidere sui termini entro i quali esercitare i propri diritti nei confronti del venditore.

E non sempre vedere qualcosa che “non torna” significa conoscere già il problema dal punto di vista giuridico.

Su questo aspetto è intervenuta la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 31118 del 4 dicembre 2024, occupandosi della compravendita di un immobile realizzato in difformità rispetto alla licenza edilizia.

Il principio espresso è particolarmente utile per chi scopre difformità edilizie dopo l’acquisto: la conoscenza rilevante non coincide necessariamente con il primo sospetto dell’acquirente, ma con il momento in cui quest’ultimo acquisisce una conoscenza obiettiva e completa dell’irregolarità attraverso un accertamento tecnico.

Difformità edilizia: vedere il problema non significa necessariamente conoscerlo

Quando acquistiamo una casa possiamo vedere perfettamente com’è fatta.

Vediamo una veranda, una parete, una stanza ricavata nel sottotetto, un ampliamento del soggiorno o una diversa distribuzione degli spazi.

Quello che normalmente non possiamo vedere, però, è se ciò che abbiamo davanti corrisponda ai titoli edilizi depositati in Comune.

Ed è proprio qui che occorre distinguere due concetti che, nella pratica, vengono spesso confusi.

Una cosa è sapere che un determinato intervento esiste materialmente.

Un’altra è sapere che quell’intervento non è stato assentito, oppure è stato realizzato diversamente rispetto a quanto autorizzato.

La Cassazione, nell’ordinanza n. 31118/2024, valorizza proprio questa differenza. La massima afferma che, in caso di immobile realizzato in difformità dalla licenza edilizia, il termine relativo all’azione di garanzia prevista dall’art. 1489 c.c. decorre dal momento in cui l’acquirente acquisisce una conoscenza obiettiva e completa della difformità mediante un accertamento tecnico.

In altre parole, non sempre è sufficiente affermare che “il compratore poteva accorgersene”.

Bisogna capire di che cosa, concretamente, avrebbe potuto accorgersi.

Il semplice sospetto di una difformità può non essere sufficiente

È questo l’aspetto più interessante della pronuncia.

Può accadere che l’acquirente, già prima di rivolgersi a un tecnico, abbia qualche dubbio sulla regolarità di un’opera.

Magari una stanza sembra più grande rispetto alla planimetria vista durante la trattativa. Oppure la veranda appare aggiunta successivamente. O ancora il proprietario fa un’affermazione poco chiara sui lavori effettuati negli anni precedenti.

Questo significa che l’acquirente conosce già la difformità edilizia?

Secondo il principio espresso dalla Cassazione, non necessariamente.

Quando l’irregolarità non può essere accertata oggettivamente senza rilievi tecnici, una precedente percezione o preoccupazione circa l’esistenza di lavori non assentiti non equivale alla conoscenza completa della difformità.

La distinzione è importante.

Un dubbio può spingere l’acquirente a fare delle verifiche. Ma è proprio l’esito di quelle verifiche che può trasformare un semplice sospetto nella consapevolezza concreta di un problema urbanistico.

Cosa significa “conoscenza obiettiva e completa”?

Le parole utilizzate nella massima sono importanti.

La Cassazione non parla semplicemente di conoscenza, ma di “conoscenza obiettiva e completa delle difformità”.

“Obiettiva” significa che l’irregolarità deve poter essere individuata sulla base di elementi concreti e verificabili.

“Completa” significa che non basta necessariamente sapere che “c’è qualcosa che non va”: occorre poter individuare la consistenza della difformità.

È quindi molto diverso dire:

“Mi sembrava che quella stanza non corrispondesse alla planimetria”.

e poter affermare:

“Il tecnico ha confrontato lo stato attuale con il titolo edilizio e ha accertato che questa porzione dell’immobile è stata realizzata in difformità”.

Nel primo caso abbiamo un’impressione.

Nel secondo abbiamo una verifica tecnica.

Naturalmente ciò non significa che sia sempre indispensabile una perizia formalmente denominata come tale. La massima parla di accertamento tecnico e il punto centrale è che la difformità venga resa oggettivamente conoscibile mediante le verifiche necessarie.

Perché l’accertamento tecnico può diventare decisivo

Nelle controversie immobiliari il tecnico non serve soltanto a stabilire quanto costerà correggere un problema.

In alcuni casi il suo intervento può essere fondamentale già per individuare il problema stesso.

Pensiamo a un appartamento che, apparentemente, non presenta alcuna anomalia. Solo confrontando le misure effettive con quelle autorizzate emerge che una parete è stata spostata oppure che una porzione dell’immobile ha una configurazione differente rispetto al progetto assentito.

Un acquirente privo di competenze tecniche potrebbe vivere per anni in quella casa senza essere in grado di rilevare autonomamente l’irregolarità.

Per questo la Cassazione attribuisce rilievo all’accertamento tecnico nel determinare quando l’acquirente abbia effettivamente acquisito una conoscenza obiettiva e completa della difformità.

Aver visitato l’immobile prima del rogito basta per escludere la tutela?

Un’obiezione frequente nelle controversie successive alla compravendita è molto semplice:

“L’acquirente aveva visto la casa prima di comprarla”.

Ma questa affermazione, da sola, può non risolvere il problema.

Visitare un immobile significa conoscerne lo stato materiale. Non significa necessariamente conoscerne la storia urbanistica.

Durante una visita possiamo constatare che esiste una finestra, una veranda o una stanza.

Non possiamo invece sapere, semplicemente guardandole, se quelle opere siano state realizzate sulla base di un titolo edilizio, se siano conformi al progetto approvato o se siano intervenute modifiche successivamente regolarizzate.

La domanda corretta, pertanto, non è soltanto “l’acquirente aveva visto l’opera?”, ma piuttosto:

“l’acquirente disponeva degli elementi necessari per sapere che quell’opera era urbanisticamente difforme?”

È una differenza sostanziale.

E se l’acquirente aveva già espresso dei dubbi?

Anche questo è un caso tutt’altro che raro.

Supponiamo che, prima del rogito, l’acquirente mandi un messaggio al venditore scrivendo:

“Ho qualche dubbio sulla regolarità del sottotetto, possiamo controllare?”

Una comunicazione di questo tipo dimostra certamente che l’acquirente si era posto il problema.

Ma dimostra anche che conoscesse già esattamente la difformità?

Non necessariamente.

Se per accertarla sono indispensabili rilievi tecnici e il confronto con la documentazione edilizia, il semplice fatto di aver ipotizzato l’esistenza del problema non coincide automaticamente con una conoscenza obiettiva e completa.

È proprio il principio espresso dalla Cassazione a impedire di trasformare automaticamente ogni dubbio dell’acquirente in una conoscenza giuridicamente rilevante.

Il sospetto può essere proprio la ragione per cui si chiama il tecnico

Del resto, nella pratica il percorso è spesso esattamente questo.

L’acquirente nota qualcosa.

Nasce un dubbio.

Il dubbio conduce all’incarico del tecnico.

Il tecnico esegue le verifiche.

Solo a quel punto emerge se esista realmente una difformità e quale sia la sua consistenza.

Far decorrere automaticamente i termini dal primo dubbio significherebbe confondere l’evento che porta a compiere l’accertamento con l’accertamento stesso.

La pronuncia n. 31118/2024 consente invece di mantenere distinti questi due momenti.

Non tutte le irregolarità sono riconoscibili allo stesso modo

Occorre però evitare anche l’eccesso opposto.

Il principio della Cassazione non significa che, in qualsiasi situazione, il compratore possa sostenere di avere scoperto il problema soltanto quando riceve una relazione tecnica.

Il punto evidenziato dalla massima riguarda infatti le difformità che non sono oggettivamente riscontrabili senza rilievi tecnici.

Questo dettaglio è essenziale.

Ogni vicenda deve quindi essere ricostruita concretamente.

Bisognerà capire quale fosse la natura dell’irregolarità, quali informazioni fossero già a disposizione dell’acquirente, quali documenti avesse ricevuto e se, senza specifiche competenze o verifiche tecniche, fosse effettivamente possibile comprendere l’esistenza della difformità.

Non esiste dunque una regola per cui “la conoscenza nasce sempre con la perizia”.

Esiste invece un criterio molto più concreto: bisogna verificare quando il compratore sia stato realmente posto nella condizione di conoscere in modo obiettivo e completo la difformità contestata.

Perché è importante documentare il momento della scoperta

Quando emerge una difformità edilizia dopo l’acquisto, è importante conservare con attenzione tutta la documentazione che consente di ricostruire come e quando sia stato individuato il problema.

La relazione del tecnico, l’accesso agli atti, le planimetrie esaminate, le comunicazioni intercorse e gli eventuali rilievi eseguiti possono assumere un ruolo determinante.

Non solo per dimostrare che esista una difformità.

Ma anche per ricostruire quando l’acquirente abbia potuto conoscerla effettivamente.

La pronuncia della Cassazione mostra infatti che il momento della scoperta non è necessariamente un dato intuitivo.

Può diventare esso stesso oggetto di discussione.

Ed è facile comprendere perché: il venditore potrebbe sostenere che l’acquirente conoscesse il problema già da tempo, mentre quest’ultimo potrebbe affermare di averne compreso la reale natura soltanto a seguito della verifica tecnica.

In una situazione simile, le date e i documenti contano.

Il principio della Cassazione n. 31118/2024

Il principio che possiamo ricavare dall’ordinanza può essere riassunto così: quando una difformità edilizia non può essere accertata oggettivamente senza rilievi tecnici, un semplice dubbio sulla possibile esistenza di lavori non autorizzati non equivale alla conoscenza completa dell’irregolarità.

Per l’azione di garanzia considerata dalla Corte, il momento rilevante è quello nel quale l’acquirente acquisisce, attraverso l’accertamento tecnico, una conoscenza obiettiva e completa delle difformità.

È un principio importante soprattutto perché restituisce alla parola “scoperta” il suo significato concreto.

Scoprire una difformità non significa necessariamente vedere l’opera.

Significa sapere che quell’opera presenta un problema giuridicamente rilevante e poterlo individuare sulla base di elementi oggettivi.

Hai scoperto una difformità edilizia dopo il rogito?

Se dopo l’acquisto di un immobile un tecnico individua una difformità edilizia, è opportuno valutare rapidamente la documentazione relativa alla compravendita e alle verifiche effettuate.

Non basta infatti chiedersi se esista un’irregolarità.

Può essere altrettanto importante stabilire quando sia stata realmente scoperta, quali informazioni fossero disponibili in precedenza e se l’acquirente potesse individuarla senza un accertamento tecnico.

Il nostro studio legale assiste acquirenti e proprietari nelle controversie relative a compravendite immobiliari, difformità urbanistiche e problemi emersi successivamente al rogito, valutando il caso anche sulla base della documentazione tecnica disponibile.

Avvertenza: il presente contributo ha finalità informativa e non costituisce parere o consulenza legale. Per una valutazione del caso concreto è necessaria un’analisi professionale individuale.