Recesso dell’acquirente prima della condizione sospensiva: la provvigione dell’agente immobiliare è dovuta?

“Ho firmato un contratto preliminare per acquistare un immobile. Nel contratto era previsto che tutto sarebbe diventato efficace solo dopo il rilascio di una sanatoria edilizia. La sanatoria, però, non è ancora stata ottenuta e, nel frattempo, ho deciso di non acquistare più. L’agente immobiliare sostiene di avere comunque diritto alla provvigione. È davvero così?”

È una domanda tutt’altro che rara nel diritto immobiliare.

Chi acquista un immobile tende infatti a ritenere che, fino a quando non si arriva al rogito notarile, sia sempre possibile “tirarsi indietro” senza particolari conseguenze. Dall’altra parte, gli agenti immobiliari richiamano spesso il principio secondo cui la provvigione matura già con la sottoscrizione del contratto preliminare.

La realtà, però, è più complessa.

Quando il preliminare è subordinato ad una condizione sospensiva, la risposta non può essere automatica. Occorre infatti verificare se, dal punto di vista giuridico, l’affare possa dirsi realmente concluso oppure se gli effetti del contratto siano ancora sospesi.

Ed è proprio su questo aspetto che, negli ultimi anni, la Corte di Cassazione ha fornito indicazioni particolarmente interessanti.

La risposta breve

Se il preliminare di vendita è sottoposto a condizione sospensiva e la condizione non si è ancora verificata, non è affatto scontato che il mediatore abbia già maturato il diritto alla provvigione.

Il semplice fatto che l’acquirente abbia successivamente cambiato idea non comporta automaticamente l’obbligo di pagare l’agenzia immobiliare.

Naturalmente, questo non significa che la provvigione non sia mai dovuta.

La risposta dipende da diversi fattori, tra cui:

• il contenuto del contratto preliminare;
• il tipo di condizione sospensiva prevista;
• il comportamento concretamente tenuto dalle parti;
• l’eventuale applicazione dell’art. 1359 c.c., che disciplina il caso in cui una parte impedisca volontariamente l’avveramento della condizione.

Prima di esaminare questi aspetti, è però necessario comprendere quando nasce, secondo la legge, il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare.

Quando nasce il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare?

Per rispondere al nostro quesito bisogna partire da una domanda apparentemente semplice: quando matura il diritto dell’agente immobiliare alla provvigione?

La risposta si trova nell’art. 1755 del codice civile, secondo cui il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti “se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”.

L’espressione utilizzata dal legislatore, tuttavia, non è casuale.

La norma non afferma che la provvigione è dovuta quando viene firmata una proposta d’acquisto, un preliminare o il rogito notarile.

Parla, invece, di “affare concluso”.

È proprio questa nozione ad aver dato origine, nel corso degli anni, a un’ampia elaborazione giurisprudenziale.

Cosa significa davvero “affare concluso”?

Secondo un orientamento ormai consolidato della Corte di Cassazione, un affare può dirsi concluso quando tra le parti si è formato un vincolo giuridico idoneo a consentire a ciascuna di pretendere l’adempimento dell’altra.

In altre parole, non è necessario che sia già stato stipulato il contratto definitivo.

È sufficiente che venditore e acquirente abbiano raggiunto un accordo giuridicamente vincolante, tale da consentire, in caso di inadempimento, di agire in giudizio per ottenere l’esecuzione del contratto oppure il risarcimento dei danni.

Per questo motivo, la Cassazione afferma da molti anni che, in linea generale, anche il contratto preliminare è sufficiente a far maturare il diritto alla provvigione.

Ed è proprio qui che nasce il dubbio.

Se il preliminare è normalmente sufficiente a far sorgere il diritto del mediatore, perché nei contratti sottoposti a condizione sospensiva la risposta può essere diversa?

La risposta si trova nella disciplina della condizione sospensiva e, soprattutto, nel modo in cui essa incide sull’efficacia del contratto.

Il preliminare di vendita sottoposto a condizione sospensiva cambia le regole?

La risposta è sì.

Ed è questo il punto centrale dell’intera vicenda.

Quando le parti inseriscono una condizione sospensiva, non stanno mettendo in discussione l’esistenza del contratto.

Il preliminare è perfettamente valido.

Ciò che viene sospeso è la sua efficacia.

In termini molto semplici, le parti si accordano affinché il contratto produca i suoi effetti solo se si verificherà un determinato evento futuro e incerto.

Pensiamo, ad esempio, a queste situazioni:

• il rilascio di una sanatoria edilizia;
• l’ottenimento di un mutuo da parte dell’acquirente;
• il rilascio di un’autorizzazione amministrativa;
• la cancellazione di un’ipoteca.

Fino a quando l’evento previsto non si verifica, il contratto rimane in una sorta di “fase di attesa”.

Ed è proprio questa situazione a porre un interrogativo fondamentale: se il contratto non è ancora efficace, si può davvero dire che l’affare sia già stato concluso ai fini del diritto alla provvigione?

La risposta della Corte di Cassazione, come vedremo nella prossima parte, è molto più articolata di quanto si possa immaginare e rappresenta il vero punto di svolta per risolvere il quesito iniziale.

Cosa dice la Cassazione sul preliminare di vendita sottoposto a condizione sospensiva?

A questo punto possiamo tornare alla domanda iniziale.

Se il contratto preliminare è normalmente sufficiente a far maturare il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare, cosa accade quando le parti hanno subordinato la sua efficacia a una condizione sospensiva, come il rilascio di una sanatoria edilizia?

Negli ultimi anni la Corte di Cassazione è intervenuta più volte su questo tema, chiarendo alcuni principi fondamentali.

La conclusione, anticipiamolo subito, è che non tutti i preliminari producono gli stessi effetti ai fini del diritto alla provvigione.

È quindi necessario distinguere diverse situazioni.

Il principio generale: la provvigione nasce quando l’affare è realmente concluso

Come abbiamo visto, l’art. 1755 c.c. collega il diritto del mediatore alla conclusione dell’affare.

Quando il preliminare è immediatamente efficace, la giurisprudenza ritiene normalmente che tale requisito sia soddisfatto: le parti sono ormai reciprocamente obbligate a stipulare il contratto definitivo e ciascuna può pretendere l’adempimento dell’altra.

La situazione cambia, però, se il preliminare è sospeso in attesa del verificarsi di un evento futuro e incerto.

In questo caso il vincolo contrattuale esiste, ma la sua efficacia rimane “congelata”.

Ed è proprio questa particolarità che ha portato la Cassazione a sviluppare un orientamento specifico.

La Cassazione: se la condizione sospensiva non si è ancora verificata, la provvigione può non essere ancora maturata

Con l’ordinanza Cass. civ., sez. II, 17 agosto 2022, n. 24838, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio molto importante.

Secondo i giudici, quando il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto del mediatore non diventa immediatamente esigibile, perché l’efficacia dell’accordo è ancora subordinata al verificarsi dell’evento previsto dalle parti.

Tradotto in termini semplici: se il contratto è ancora “in attesa” che si realizzi la condizione, anche il diritto alla provvigione rimane, almeno in linea generale, sospeso.

È un principio che può sorprendere chi è abituato a sentire affermare che “la provvigione si paga sempre con il preliminare”.

In realtà, le due affermazioni non sono in contrasto.

Il punto è che non tutti i preliminari sono uguali.

Un preliminare immediatamente efficace produce conseguenze diverse rispetto a un preliminare la cui efficacia dipende ancora dal verificarsi di un evento futuro.

Attenzione: la condizione sospensiva della sanatoria non è uguale a quella del mutuo

A questo punto è opportuno evitare un errore molto frequente.

Quando si parla di condizione sospensiva, quasi sempre si fa riferimento alla concessione del mutuo.

È comprensibile: si tratta della fattispecie più ricorrente nella pratica.

Nel nostro caso, però, la situazione è diversa; la condizione riguarda infatti il rilascio di una sanatoria edilizia.

Nel caso del mutuo, l’avveramento della condizione dipende:

• dalla banca;
• dalla situazione economica dell’acquirente;
• dalla documentazione fornita;
• dal comportamento dello stesso richiedente.

Nel caso della sanatoria, invece, entrano in gioco soggetti completamente diversi:

• il venditore;
• il tecnico incaricato;
• l’amministrazione competente;
• la conformità urbanistica dell’immobile.

Per questo motivo non sempre è possibile applicare automaticamente alla sanatoria i principi elaborati dalla Cassazione con riferimento ai mutui.

Il comportamento delle parti può incidere sull’avveramento della condizione?

Con l’ordinanza Cass. civ., sez. II, 22 giugno 2023, n. 17919, la Corte di Cassazione ha affrontato un problema molto delicato.

Che cosa succede quando la condizione sospensiva non si verifica perché una delle parti non collabora?

La questione richiama direttamente l’art. 1359 c.c., secondo cui la condizione si considera ugualmente avverata quando il suo mancato verificarsi è imputabile alla parte che aveva interesse contrario al suo avveramento.

A prima vista la soluzione potrebbe sembrare semplice.

L’acquirente cambia idea.

La condizione non si verifica.

Quindi la condizione dovrebbe considerarsi ugualmente realizzata.

In realtà non è così.

La Cassazione ha chiarito che l’art. 1359 c.c. non può essere applicato in modo automatico, soprattutto quando la condizione dipende anche da fattori esterni alla volontà delle parti.

In altre parole, non basta dimostrare che una parte abbia perso interesse all’acquisto.

Occorre verificare se il suo comportamento abbia realmente impedito il verificarsi dell’evento previsto dal contratto.

Ed è proprio questo il punto che, a nostro avviso, assume particolare rilievo nel caso della sanatoria edilizia.

Cambiare idea significa impedire la sanatoria?

Proviamo ad applicare questi principi al caso da cui siamo partiti.

L’acquirente comunica di non voler più acquistare l’immobile, ma nel frattempo la pratica di sanatoria potrebbe ancora essere portata a termine.

Ci si deve allora chiedere: il semplice ripensamento dell’acquirente equivale a impedire il rilascio della sanatoria?

Pensiamo ad alcuni esempi.

Primo esempio

Il venditore ha già incaricato un tecnico.

La pratica è stata presentata al Comune.

L’acquirente comunica soltanto di non voler più acquistare.

La procedura amministrativa potrebbe comunque concludersi positivamente.

In questo caso appare difficile sostenere che sia stato l’acquirente a impedire l’avveramento della condizione.

Secondo esempio

Le parti avevano invece previsto che fosse proprio l’acquirente a fornire documentazione indispensabile oppure a sostenere attività necessarie per ottenere la sanatoria.

L’acquirente si rifiuta di collaborare.

Di conseguenza la pratica non può proseguire.

In una simile ipotesi diventerebbe infatti necessario verificare se il mancato avveramento della condizione sia effettivamente imputabile al comportamento dell’acquirente.

È proprio questa valutazione concreta che la Cassazione invita a compiere, evitando automatismi.

Il caso della sanatoria presenta profili ancora più delicati

Ed è questo, probabilmente, l’aspetto meno approfondito dalla giurisprudenza.

A differenza del mutuo, la sanatoria edilizia riguarda un procedimento amministrativo che, nella maggior parte dei casi, è gestito dal venditore e dai professionisti incaricati.

L’acquirente, molto spesso, rimane sostanzialmente estraneo all’iter amministrativo.

Se così è, appare difficile sostenere che il semplice recesso dell’acquirente possa essere considerato, di per sé, la causa del mancato rilascio della sanatoria.

Naturalmente, ogni vicenda deve essere valutata nel dettaglio.

Ma proprio questa peculiarità induce a ritenere che la disciplina elaborata dalla Cassazione per le condizioni sospensive relative al mutuo non possa essere automaticamente trasposta al diverso caso della sanatoria edilizia.

È quindi necessario analizzare attentamente il contenuto del preliminare e il ruolo concretamente assunto da ciascuna delle parti durante la pendenza della condizione.

Il ruolo dell’art. 1757 c.c.: perché è una norma fondamentale

Finora abbiamo parlato soprattutto dell’art. 1755 c.c., cioè della norma che riconosce al mediatore il diritto alla provvigione quando l’affare è concluso.

Esiste però un’altra disposizione che merita particolare attenzione e che, sorprendentemente, viene citata molto meno spesso: l’art. 1757 c.c.

Questa norma disciplina proprio il caso in cui il contratto concluso grazie all’intervento del mediatore sia sottoposto a condizione.

Il legislatore distingue due situazioni:

• se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione nasce soltanto quando la condizione si verifica;
• se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, invece, la provvigione rimane dovuta anche se il contratto viene successivamente meno.

La differenza è tutt’altro che formale.

Nel primo caso il legislatore considera l’efficacia del contratto ancora “in attesa” dell’evento dedotto in condizione.

Nel secondo caso, invece, il contratto produce immediatamente tutti i suoi effetti e solo successivamente potrebbe sciogliersi.

È proprio questa distinzione che consente di comprendere perché, in presenza di una condizione sospensiva, la provvigione non possa essere considerata automaticamente maturata.

E se l’acquirente recede prima che la condizione si avveri?

Torniamo ora al quesito da cui siamo partiti.

L’acquirente sottoscrive un preliminare.

Le parti prevedono che il contratto produrrà effetti soltanto dopo il rilascio della sanatoria edilizia.

La sanatoria non è ancora stata ottenuta, ma nel frattempo l’acquirente comunica di non voler più acquistare.

L’agente immobiliare chiede la provvigione.

La domanda è inevitabile: chi ha ragione?

Alla luce dei principi esaminati, la risposta non può essere fornita in modo automatico.

Occorre infatti verificare almeno quattro aspetti.

1. La condizione sospensiva si è realmente verificata?

Se la sanatoria non è stata ancora rilasciata, il primo presupposto previsto dall’art. 1757 c.c. potrebbe non essersi ancora realizzato.

Questo elemento, da solo, impone prudenza prima di ritenere già maturato il diritto alla provvigione.

2. Il preliminare contiene clausole particolari?

Talvolta i moduli predisposti dalle agenzie immobiliari contengono pattuizioni che disciplinano espressamente il momento in cui matura la provvigione.

È quindi indispensabile leggere con attenzione non solo il preliminare, ma anche l’incarico di mediazione e gli eventuali documenti sottoscritti con l’agenzia.

Naturalmente, anche tali clausole dovranno essere valutate alla luce delle norme imperative e dell’orientamento della giurisprudenza.

3. Chi era tenuto a ottenere la sanatoria?

Questo è probabilmente il punto più importante.

Nella maggior parte dei casi è il venditore a dover regolarizzare l’immobile, incaricando un tecnico e seguendo il procedimento amministrativo.

Se l’acquirente non ha alcun ruolo nell’iter della sanatoria, il semplice fatto che abbia cambiato idea difficilmente potrà essere qualificato come comportamento che impedisce l’avveramento della condizione.

Diverso potrebbe essere il caso in cui il contratto attribuisca anche all’acquirente specifici obblighi di collaborazione.

4. Il comportamento dell’acquirente ha realmente impedito il verificarsi della condizione?

È qui che entra in gioco l’art. 1359 c.c.

Come abbiamo visto, la norma non opera automaticamente.

Non basta dimostrare che l’acquirente abbia perso interesse all’acquisto.

Occorre verificare se il suo comportamento sia stato concretamente la causa del mancato rilascio della sanatoria.

Ed è una valutazione che può essere compiuta solo esaminando il caso concreto.

Come procedere in questi casi

La convinzione secondo cui l’agente immobiliare avrebbe sempre diritto alla provvigione dopo la firma del preliminare è una semplificazione che non tiene conto della disciplina delle condizioni sospensive.

Quando il contratto è subordinato a un evento futuro e incerto, come il rilascio di una sanatoria edilizia, occorre coordinare la disciplina della mediazione con quella delle condizioni prevista dal codice civile.

Le recenti pronunce della Corte di Cassazione confermano che la verifica deve essere compiuta caso per caso, evitando automatismi.

Per questo motivo, se il promissario acquirente decide di non acquistare più l’immobile prima che la condizione sospensiva si sia verificata, non è possibile affermare, in via generale, che la provvigione sia comunque dovuta.

Occorrerà piuttosto verificare:

• il contenuto del preliminare;
• la natura della condizione sospensiva;
• il comportamento concretamente tenuto dalle parti;
• l’eventuale applicabilità dell’art. 1359 c.c.;
• il momento in cui, alla luce dell’art. 1757 c.c., possa ritenersi effettivamente maturato il diritto del mediatore.

È proprio l’analisi di questi elementi che consente di stabilire se la richiesta di pagamento dell’agenzia immobiliare sia giuridicamente fondata oppure no.

Avvertenza: il presente contributo ha finalità informativa e non costituisce parere o consulenza legale. Per una valutazione del caso concreto è necessaria un’analisi professionale individuale.