Divisione giudiziale dell’eredità: come si scioglie la comunione quando i coeredi non trovano un accordo

Quando i coeredi non concordano sulla sorte dei beni ereditari, nessuno di loro può imporre agli altri la propria soluzione, ma ciascuno può chiedere al giudice di sciogliere la comunione ereditaria. Il giudizio di divisione dà attuazione a questa richiesta: trasforma le quote ideali in beni determinati oppure, quando i beni non sono comodamente divisibili, li attribuisce per intero a un condividente con l’obbligo di corrispondere agli altri un conguaglio.

La disciplina è contenuta in poche norme del codice civile (artt. 713-736) e in un capo del codice di procedura civile (artt. 784-791-bis), ma l’esito dipende in larga misura da accertamenti di fatto: la divisibilità del bene, il suo valore, il titolo di preferenza per l’attribuzione, la misura del conguaglio, le indennità dovute per il godimento esclusivo. Sono valutazioni che si compiono in primo grado e in appello e che solo in minima parte giungono in Cassazione. Ai principi di legittimità aggiornati al 2026 si affiancano perciò, nelle pagine che seguono, le pronunce di merito più recenti dei tribunali del distretto di Venezia.

Quando la divisione diventa giudiziale

Alla morte di una persona i beni che le appartenevano non si assegnano automaticamente ai singoli eredi, come si vede nel percorso dedicato alle successioni: cadono in comunione, e ciascun coerede diventa titolare di una quota ideale sull’intero compendio, non di un bene determinato. Finché questa situazione dura, nessuno può disporre da solo di un immobile ereditario, l’amministrazione richiede la collaborazione di tutti e ogni decisione economica, dalla vendita alla ristrutturazione alla locazione, presuppone un accordo.

Le vie di uscita sono tre. La prima è la divisione contrattuale: tutti i coeredi, capaci e consenzienti, stipulano davanti al notaio l’atto di divisione. La seconda è la divisione a domanda congiunta davanti a un notaio o a un avvocato nominato dal tribunale (art. 791-bis c.p.c.), praticabile quando non vi è contrasto sul diritto a dividere né sulle quote, ma occorre un professionista che formi i lotti. La terza è la divisione giudiziale, che si impone in tre casi: mancato consenso anche di un solo coerede; presenza tra i condividenti di minori, interdetti o beneficiari di amministrazione di sostegno in difetto delle necessarie autorizzazioni; contestazione sulla qualità di erede, sulla consistenza dell’asse o sull’entità delle quote.

Occorre chiarire un equivoco ricorrente. La divisione giudiziale non accerta le ragioni delle parti: scioglie la comunione. Se il conflitto riguarda la validità di un testamento, la lesione della legittima o la simulazione di una donazione, quelle domande vanno proposte insieme alla divisione, che seguirà soltanto dopo la loro definizione. Vi si aggiunge un corollario ribadito dalla Cassazione nel 2026: poiché la finalità del giudizio di divisione ereditaria è il completo scioglimento della comunione, l’indicazione dei beni da dividere è ammessa anche dal condividente che non abbia proposto la domanda, costituendo precisazione dell’unitaria istanza comune a tutte le parti e non eccezione in senso stretto; resta il limite delle preclusioni processuali ordinarie (Cass. civ., Sez. II, ord. 28 agosto 2026, n. 24842). Il convenuto può quindi ampliare il perimetro dell’asse, ma entro i termini in cui è consentita la precisazione delle domande.

Il diritto alla divisione e i suoi limiti

L’art. 713, comma 1, c.c. stabilisce che i coeredi possono sempre domandare la divisione. La formulazione è ampia: non occorre dimostrare un interesse qualificato, giustificare la richiesta o attendere il decorso di un termine dall’apertura della successione. Correlativamente, gli altri condividenti non dispongono di alcun potere di veto: possono contestare le modalità della divisione, non il diritto di ottenerla. La Cassazione qualifica questa posizione come diritto potestativo, e la non comoda divisibilità del bene come un’eccezione a quel diritto, da accertare in modo rigoroso (Cass. civ., Sez. II, ord. 26 dicembre 2025, n. 34196).

I limiti sono tassativi e incidono sulla tempistica dell’iniziativa.

• Divieto testamentario temporaneo. Il testatore può disporre che la divisione non abbia luogo prima che sia trascorso un certo termine dalla sua morte, e comunque non oltre cinque anni. Il tribunale può consentire la divisione anticipata se ricorrono gravi circostanze (art. 713, commi 2 e 3, c.c.).
• Patto di rimanere in comunione. I coeredi possono convenire di restare in comunione per un tempo non superiore a dieci anni, rinnovabile (art. 1111, comma 2, c.c., applicabile alla comunione ereditaria).
• Concepito e nascituro. Se tra i chiamati vi è un concepito, la divisione è sospesa fino alla nascita (art. 715 c.c.).
• Pendenza di giudizi pregiudiziali. Quando è controversa la qualità di erede o la titolarità di un bene compreso nell’asse, il giudice può sospendere la divisione o, più spesso, decidere in via incidentale prima di procedere alle operazioni divisionali.

L’azione di divisione, inoltre, è imprescrittibile: la comunione ereditaria non si consolida per il solo decorso del tempo. L’inerzia, tuttavia, non è priva di conseguenze. Il coerede che possieda un bene ereditario in modo esclusivo, pubblico e univocamente incompatibile con il diritto degli altri può giungere a usucapirlo; chi agisce a distanza di decenni trova di regola un compendio deteriorato, documentazione dispersa e una pluralità di controparti moltiplicatasi per effetto di successioni ulteriori.

Un’ultima precisazione riguarda la divisione parziale. La regola generale è che la divisione debba investire l’intera massa, perché solo così le quote possono essere composte in modo proporzionale. Quando però su alcuni beni penda una controversia che ne impedisce l’inclusione, resta possibile ottenere la divisione degli altri (Cass. civ., Sez. II, ord. 6 marzo 2026, n. 5130).

La mediazione come condizione di procedibilità

L’art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, nel testo riscritto dalla riforma Cartabia, elenca tra le materie in cui l’esperimento della mediazione è condizione di procedibilità sia la divisione sia le successioni ereditarie: la domanda di divisione ereditaria vi rientra quindi a doppio titolo. L’onere grava su chi promuove il giudizio; l’improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto o rilevata d’ufficio dal giudice non oltre la prima udienza, altrimenti si consolida la procedibilità della domanda (art. 5, comma 2, d.lgs. 28/2010).

L’elemento di novità non è l’obbligo, in vigore dal 2013, ma la conseguenza della mancata partecipazione. L’art. 12-bis, comma 2, del d.lgs. 28/2010 consente al giudice che definisce il giudizio di condannare la parte costituita che non ha partecipato alla mediazione senza giustificato motivo al versamento di una somma corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio. Le prime applicazioni nelle cause ereditarie sono le seguenti.

Ne discendono due indicazioni operative. La partecipazione al primo incontro è l’unico modo per sottrarsi alla sanzione, e la parte che vi si presenta con una proposta economica documentata dispone poi di un argomento spendibile sulle spese di lite. La proposta, inoltre, va calibrata sull’intero perimetro della controversia: il Tribunale di Vicenza ha ritenuto non decisiva una proposta equa quanto alla liquidazione della quota, ma silente sulle ulteriori pretese relative all’indennità di occupazione (Trib. Vicenza, sent. 3 settembre 2026, n. 1160).

Chi deve essere parte del giudizio

L’art. 784 c.p.c. impone che le domande di divisione ereditaria si propongano in confronto di tutti gli eredi e dei creditori opponenti, se vi sono. Il difetto di integrità del contraddittorio è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado e, se emerge in appello, impone la rimessione della causa al primo giudice ai sensi dell’art. 354 c.p.c., con perdita dell’istruttoria già svolta.

Le situazioni critiche ricorrenti sono tre.

• Le successioni intermedie. Se un coerede è morto dopo l’apertura della successione, al giudizio devono partecipare tutti i suoi eredi. Nelle cause più risalenti le parti necessarie si moltiplicano a ogni decesso: la ricostruzione va compiuta prima dell’atto di citazione, con un albero genealogico successorio aggiornato agli stati di famiglia storici.
• Il coniuge in comunione legale. Quando la quota è caduta in comunione legale, la posizione del coniuge dell’erede va verificata prima di impostare le notifiche.
• I creditori opponenti e i legatari. I creditori che abbiano notificato opposizione alla divisione ai sensi dell’art. 1113 c.c. sono litisconsorti necessari; i legatari di specie non lo sono, perché il bene legato non entra in comunione.

Il litisconsorzio produce inoltre una conseguenza processuale che incide sulla prova. La Cassazione ha chiarito che il principio di non contestazione dell’art. 115, comma 1, c.p.c. non può operare quando non siano costituiti tutti i convenuti destinatari dell’azione a litisconsorzio necessario, perché la controversia deve svolgersi nei confronti di tutti: nel caso deciso, il silenzio dei coeredi e dei creditori costituiti in primo grado non poteva essere utilizzato per desumere l’accettazione tacita dell’eredità da parte di un coerede rimasto contumace in entrambi i gradi (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 1460 del 2025). Il rilievo si collega alla prova della comproprietà, di cui si dirà: la mancata contestazione rileva soltanto se tutti i litisconsorti sono effettivamente in giudizio.

La prova della comproprietà e i documenti

Su questo punto la distanza tra la prassi dei tribunali e la giurisprudenza di legittimità è stata marcata, con effetti diretti sull’esito della causa. Molti giudici di merito hanno per anni preteso, a pena di improcedibilità, la produzione integrale della documentazione prescritta dall’art. 567 c.p.c. per le vendite in espropriazione forzata: titolo di provenienza in capo al de cuius e certificato delle iscrizioni e trascrizioni dell’ultimo ventennio. Il mancato deposito nei termini comportava la declaratoria di improcedibilità della domanda.

La Cassazione ha disatteso questa impostazione. Nella divisione, ha osservato, non si tratta di accertare positivamente la proprietà dell’attore negando quella dei convenuti, ma di far accertare un diritto comune a tutte le parti in causa; e la divisione non trasferisce nulla, limitandosi a trasformare il diritto sulla quota ideale in diritto su un bene determinato. Ne segue che la prova della comproprietà non ha il rigore richiesto nell’azione di rivendicazione: se i convenuti non contestano l’appartenenza dei beni, il giudice può ritenerla provata, ricorrendo anche a prove indiziarie e alle risultanze della consulenza tecnica. Il rischio che la divisione intervenga tra parti non legittimate trova tutela sul piano processuale con l’opposizione di terzo. La Corte ha espressamente qualificato come non corretto l’orientamento contrario diffuso tra i giudici di merito (Cass. civ., Sez. II, ord. 14 luglio 2025, n. 19420).

Non ne consegue che i documenti siano superflui. Il giudice deve comunque verificare l’effettiva titolarità del diritto di comproprietà, e la Corte precisa che ciò avviene preferibilmente mediante l’acquisizione dei titoli di provenienza corredati dalla documentazione ipocatastale, perché è l’unico modo per verificare se nel frattempo il regime proprietario sia mutato. In sede operativa, dunque, titoli e relazione ventennale vanno comunque acquisiti e depositati, perché accelerano il giudizio e prevengono le contestazioni; la loro assenza, tuttavia, non consente più di definire la causa in rito. Alla verifica delle trascrizioni si aggiunge, dal 18 dicembre 2025, la semplificazione introdotta dall’art. 41 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, che ha aggiunto un terzo comma all’art. 2648 c.c. consentendo di trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità anche sulla base di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio resa in atto pubblico o in scrittura privata autenticata: uno strumento utile per sanare le interruzioni di continuità che bloccano le divisioni più risalenti.

Formazione della massa: collazione, imputazione, rendiconto

La formazione della massa è la fase che determina il risultato economico della divisione. Le operazioni si susseguono in questo ordine:

1. Individuazione del relictum: beni immobili, mobili, crediti, conti correnti, partecipazioni sociali. I rapporti bancari vanno ricostruiti per intero: sulla loro gestione si rinvia alla guida allo sblocco del conto corrente del defunto.
2. Conferimento delle donazioni: i discendenti e il coniuge devono conferire alla massa quanto ricevuto in vita dal de cuius, salvo dispensa. La collazione non è divisione, ma la precede: il conferimento si colloca nel contesto delle operazioni divisionali (Cass. civ., Sez. II, ord. 10 giugno 2026, n. 18973).
3. Prelevamenti e imputazione dei debiti: il coerede che è debitore verso la massa vede il proprio debito imputato alla sua quota; gli altri prelevano dalla massa beni di valore corrispondente (artt. 724 e 725 c.c.).
4. Rendiconto: chi ha amministrato i beni comuni o ne ha percepito i frutti deve renderne conto (art. 723 c.c.). Rientrano qui i canoni di locazione incassati da un solo coerede e le spese di manutenzione anticipate per l’intero.

Un profilo spesso trascurato riguarda il rapporto tra azione di riduzione e divisione. Quando le due domande sono cumulate e la riduzione viene accolta, la determinazione del conguaglio divisionale deve essere calcolata in proporzione al valore che il bene donato ha al momento della divisione, non a quello originario (Cass. civ., Sez. II, ord. 9 dicembre 2025, n. 32056). La differenza sull’importo dovuto può essere rilevante.

La stima dei beni e il momento di riferimento

L’art. 726 c.c. impone di procedere alla stima dei beni per la formazione delle porzioni. La giurisprudenza è costante nel collocare il momento della valutazione alla data della divisione, che nel giudizio coincide con quella della decisione (in questo senso Cass. civ., Sez. II, 2 febbraio 2023, n. 3139). La ragione è strutturale: le porzioni devono risultare omogenee nel momento in cui le quote ideali si convertono in beni determinati. Quando il processo si protrae, la consulenza tecnica va pertanto rinnovata o integrata; la decisione fondata su una stima risalente espone la sentenza a censura.

Due precisazioni processuali rilevano per la difesa del condividente.

La prima: le contestazioni alla stima formulate per la prima volta in appello non integrano domande o eccezioni nuove precluse dall’art. 345 c.p.c., perché mirano soltanto a verificare la legittimità dello svolgimento delle operazioni divisionali, e quindi l’esattezza della valutazione del bene comune, in vista del medesimo risultato cui tendeva la domanda originaria. La Cassazione lo ha riaffermato nel 2025 (Cass. civ., Sez. II, 16 maggio 2025, n. 13103, che richiama Cass. n. 8194/2020).

La seconda, di segno opposto: le contestazioni devono essere specifiche. La critica generica del consulente di parte non è idonea a superare le conclusioni della consulenza d’ufficio. Il Tribunale di Venezia ha ritenuto generiche, e riconducibili a un apprezzamento personale del tecnico, le osservazioni sul deprezzamento derivante dal frazionamento, giudicandole inidonee a incrinare il giudizio positivo sulla comoda divisibilità (Trib. Venezia, sent. 21 luglio 2026, n. 16707). Nello stesso senso il Tribunale di Forlì ha valorizzato l’assenza di specifica contestazione delle condividenti sulle conclusioni peritali (Trib. Forlì, sent. 24 agosto 2026, n. 720).

La comoda divisibilità: nozione e onere della prova

È il presupposto tecnico centrale del giudizio. Secondo la formulazione consolidata, ripresa dalla Cassazione nel 2026, la nozione di comoda divisibilità di cui all’art. 720 c.c. non si esaurisce nella mera possibilità materiale del frazionamento del bene: occorre che le porzioni risultanti siano suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, che non richiedano opere complesse o di notevole costo e che non risultino, sotto l’aspetto economico-funzionale, sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell’intero (Cass. civ., Sez. II, 12 giugno 2026, n. 19475).

Da questa definizione discendono quattro corollari.

Il terzo e il quarto corollario sono i meno utilizzati in difesa e i più incisivi. Un compendio composto da una casa di pregio, un magazzino e due terreni non è comodamente divisibile per il solo fatto che ciascun bene, isolatamente considerato, potrebbe essere frazionato: occorre che le porzioni finali riflettano la composizione qualitativa dell’asse. E se il pareggiamento delle quote richiede il pagamento di un conguaglio consistente, non si è in presenza di una divisione in natura, ma di un caso da ricondurre all’art. 720 c.c.

Sull’onere della prova il rigore opera in entrambe le direzioni. Chi eccepisce la non comoda divisibilità deve dimostrarla puntualmente, opponendo un’eccezione a un diritto potestativo. Chi ne afferma la sussistenza non può limitarsi all’allegazione: la Corte ha confermato la decisione di merito che aveva rilevato la mancata indicazione, a opera delle parti, degli elementi oggettivi da cui desumere la comoda divisibilità dei beni comuni (Cass. civ., Sez. II, ord. 27 maggio 2026, n. 16424). Ne discende la necessità di formulare con precisione il quesito al consulente e di produrre, non soltanto invocare, il progetto divisionale alternativo.

L’attribuzione dell’immobile non comodamente divisibile

È l’omissione difensiva più onerosa in questa materia. Nell’ambito dell’art. 720 c.c. l’espressa e specifica istanza del condividente interessato assurge a imprescindibile presupposto dell’attribuzione: i poteri discrezionali che la norma conferisce al giudice della divisione non si estendono fino a includere d’ufficio l’immobile indivisibile nella porzione di un condividente che non ne abbia fatto esplicita richiesta, pur se titolare della quota maggiore (Cass. civ., Sez. II, 4 giugno 2026, n. 17988). La domanda di attribuzione va quindi formulata, e va formulata nelle conclusioni.

Il riscontro nella giurisprudenza di merito è puntuale. Il Tribunale di Padova, accertata la non comoda divisibilità di un appartamento, ha attribuito l’immobile all’attrice rilevando che la richiesta di assegnazione era stata formulata dalla sola parte attrice (Trib. Padova, sent. 20 aprile 2026, n. 680). In senso speculare, il Tribunale di Belluno ha deciso una causa in cui entrambe le parti chiedevano l’assegnazione, ciascuna deducendo il proprio titolo di preferenza (Trib. Belluno, sent. 26 maggio 2026, n. 218).

Quando le richieste concorrono, l’ordine dei criteri è il seguente.

1. Richiesta congiunta. Se più condividenti chiedono l’attribuzione in comune, l’art. 720 c.c. la preferisce. La Corte d’appello di Venezia ha riconosciuto a questo criterio legale una precisa attitudine a orientare la scelta, con conseguente collocazione della vendita tra i rimedi residuali (App. Venezia, sent. 26 giugno 2026, n. 1498).
2. Titolarità della quota maggiore. È il criterio espressamente preferito dalla norma quando la richiesta è individuale.
3. Deroga motivata. Il giudice può discostarsi dal criterio del maggior quotista, purché dia adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità. Non sono sufficienti asserzioni generiche di maggiore meritevolezza, quali l’avere contribuito a edificare l’immobile o averne curato la manutenzione, se restano indimostrate (Cass. civ., ord. interlocutoria 24 dicembre 2025, n. 34100).

Due precisazioni processuali completano il quadro. La prima: l’istanza di attribuzione costituisce modalità attuativa della divisione e si risolve nella specificazione della domanda di scioglimento della comunione; può quindi essere formulata, o essere oggetto di rinuncia, anche in grado d’appello, ogni volta che le vicende soggettive dei condividenti o la consistenza della massa facciano emergere una situazione di non comoda divisibilità, così da prevenire la vendita, che costituisce l’extrema ratio voluta dalla legge (Cass. civ., Sez. II, ord. 4 agosto 2025, n. 22572). La seconda: il rigetto dell’istanza di attribuzione non impone la sospensione del giudizio divisorio e della vendita in attesa del giudicato.

La vendita all’incanto come rimedio residuale

Il Tribunale di Padova ha affermato che la vendita all’incanto degli immobili non divisibili rappresenta l’ultima soluzione cui ricorrere quando nessuno dei condividenti possa o voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell’intero, e opera soltanto se non sia ravvisabile alcun criterio oggettivo di preferenza (Trib. Padova, sent. 20 aprile 2026, n. 680). Sul piano procedurale, la vendita dei beni immobili nel giudizio di divisione è disciplinata dall’art. 788 c.p.c. e segue le forme dell’espropriazione forzata: tempi lunghi, ribassi progressivi, ricavo di regola inferiore al valore di mercato stimato dal consulente.

Ne consegue che l’impostazione difensiva va definita nella fase iniziale del giudizio. Chi ha interesse a conservare l’immobile deve, sin dalla comparsa di costituzione, chiedere l’attribuzione, allegare la propria capacità di corrispondere il conguaglio e, se non è il maggior quotista, dedurre il criterio oggettivo di preferenza (residenza nell’immobile, attività economica ivi svolta, contiguità con beni propri). Chi mira alla liquidazione ha interesse opposto e deve documentare la propria disponibilità ad acquistare o a essere liquidato, per non subire un incanto pregiudizievole per entrambi. Il tema si collega a quello dell’ erede che occupa la casa ereditata e, quando in gioco c’è l’abitazione familiare, con il diritto di abitazione del coniuge.

I conguagli: funzione, stima, rivalutazione

Il codice contempla due conguagli, con presupposti distinti. Quello dell’art. 728 c.c. compensa la disuguaglianza in natura delle porzioni e costituisce il complemento di una divisione in natura non perfettamente paritaria. Quello dell’art. 720 c.c. accompagna l’attribuzione dell’intero immobile non comodamente divisibile a un solo condividente ed è, per definizione, di importo assai maggiore. Sulla necessità che il condividente onerato presti il proprio consenso al conguaglio dell’art. 720 c.c. la giurisprudenza non è univoca: il rilievo va tenuto presente quando l’attribuzione è chiesta da altri contro la volontà dell’assegnatario.

Tre regole sono invece consolidate e hanno effetti pratici immediati.

• Il conguaglio non condiziona la divisione. La sentenza che scioglie la comunione ponendo a carico di un condividente l’obbligo di pagare una somma persegue il mero effetto di perequazione del valore delle quote: l’adempimento non è condizione di efficacia della pronuncia, e il creditore deve perseguirlo con i normali mezzi di soddisfazione del credito, restando ferma la divisione (Cass. civ., Sez. II, 16 dicembre 2021, n. 40426, che richiama Cass. n. 1656/2017 e n. 22833/2006). Il rischio va valutato in anticipo: la pronuncia favorevole non garantisce l’incasso. Quando l’assegnatario non offre garanzie, va considerata la richiesta di misure che assicurino il pagamento contestuale al trasferimento.
• La rivalutazione è officiosa ma non automatica. La determinazione del conguaglio ex art. 728 c.c. prescinde dalla domanda di parte, perché attiene all’attuazione del progetto divisionale di competenza del giudice, che deve quindi procedere d’ufficio alla rivalutazione. La condizione, però, è duplice: deve esservi stata un’apprezzabile lievitazione del prezzo di mercato del bene, tale da alterare la funzione di riequilibrio del conguaglio, e la parte interessata deve adempiere all’onere di allegare la sproporzione intervenuta. Non basta invocare il tempo trascorso (Cass. civ., Sez. II, ord. 11 febbraio 2022, n. 4471).
• La quota assegnata deve restare proporzionata. Quando nel patrimonio comune vi sono più immobili, il giudice non può assegnare porzioni senza stimarle e senza operare i conguagli necessari a compensare l’ineguaglianza in natura: una divisione così condotta viola le norme sulla formazione e sulla stima delle porzioni ed è soggetta a cassazione (Cass. civ., Sez. II, ord. 24 aprile 2025, n. 10757).

Indennità di occupazione e frutti

Nella maggior parte delle divisioni ereditarie contenziose uno dei coeredi ha abitato l’immobile, lo ha concesso in godimento a un familiare o ne ha percepito i canoni. Le domande che ne derivano, relative all’indennità di occupazione, al rendiconto dei frutti e al rimborso delle spese, si cumulano alla divisione e ne determinano spesso il risultato economico. Il Tribunale di Verona, in una causa iscritta a ruolo nel 2017, ha riconosciuto un’indennità di occupazione dei fabbricati caduti in comunione quantificata in complessivi euro 77.880,06, a fronte di un credito di segno opposto per esborsi pari a euro 6.341,45 (Trib. Verona, sent. 27 luglio 2026, n. 1713).

La materia richiede tuttavia un’impostazione probatoria accurata, poiché molte domande di indennità vengono respinte per difetto di prova. La Corte d’appello di Venezia ha esaminato il caso di una convenuta che aveva occupato una porzione di un più ampio compendio residenziale in comunione: il tribunale aveva rigettato la domanda rilevando che gli attori non avevano provato l’uso esclusivo dell’intera palazzina (App. Venezia, sent. 10 giugno 2026, n. 1337). Il Tribunale di Treviso ha del pari rigettato, con sentenza non definitiva, la domanda di riconoscimento di un’indennità di occupazione (Trib. Treviso, sent. 28 agosto 2026, n. 1124).

Immobili abusivi: il limite alla divisibilità

Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 25021 del 7 ottobre 2019, hanno superato il precedente orientamento (Cass. n. 14764/2005) e stabilito che, quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione, ordinaria o ereditaria, il giudice non può disporre la divisione che abbia a oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione relativa agli estremi della concessione edilizia e degli atti a essa equipollenti.

Il principio sposta la verifica urbanistica dalla fase notarile a quella processuale: la regolarità edilizia va accertata in apertura di istruttoria e il quesito al consulente deve comprenderla espressamente. In questo senso il Tribunale di Padova ha incaricato il consulente di descrivere il compendio, verificarne la regolarità urbanistica e soltanto in seguito accertare la comoda divisibilità e i valori (Trib. Padova, sent. 20 aprile 2026, n. 680).

Quando l’abuso è sanabile il rimedio è la regolarizzazione preventiva: sul punto si rinvia alle guide dedicate agli abusi edilizi e al decreto Salva Casa. Quando l’abuso non è sanabile, l’immobile resta escluso dalla divisione e la comunione su di esso prosegue. L’accertamento va quindi condotto prima di introdurre il giudizio.

Dal ricorso al progetto di divisione

Il percorso si articola nelle fasi seguenti.

1. Mediazione obbligatoria e, in caso di esito negativo, atto di citazione notificato a tutti i litisconsorti necessari, con trascrizione della domanda.
2. Prima fase: accertamento del diritto alla divisione, della qualità di erede, della composizione dell’asse e dell’entità delle quote. Se sorgono contestazioni, il giudice le risolve con sentenza, di regola non definitiva, e rimette la causa in istruttoria.
3. Consulenza tecnica: identificazione e stima dei beni, verifica della regolarità urbanistica, valutazione della comoda divisibilità, formazione di uno o più progetti divisionali con i relativi conguagli.
4. Progetto di divisione: il giudice istruttore lo predispone e fissa con decreto l’udienza di discussione, ordinando la comparizione dei condividenti e dei creditori intervenuti; il decreto è comunicato alle parti (art. 789, commi 1 e 2, c.p.c., nel testo risultante dalle modifiche del d.lgs. 31 ottobre 2024, n. 164).
5. Esito: se non sorgono contestazioni, il giudice istruttore dichiara esecutivo il progetto con ordinanza non impugnabile; se sorgono, provvede a norma dell’art. 187 c.p.c. e la causa prosegue verso la sentenza (art. 789, comma 3, c.p.c.).
6. Estrazione a sorte dei lotti, disposta in ogni caso con ordinanza (art. 789, comma 4, c.p.c.), e conclusione con le formalità di trascrizione.

L’adempimento che genera il maggior numero di nullità è la comunicazione del deposito del progetto e dell’udienza fissata per la discussione: deve essere effettuata nei confronti di tutti i condividenti, anche se contumaci, e non può essere sostituita dal mero deposito in cancelleria dell’elaborato peritale. In difetto, il giudice istruttore non può dichiarare esecutivo il progetto per mancanza di contestazioni, e restano invalidi tanto l’ordinanza quanto gli atti successivi (principio richiamato da Cass. civ., Sez. II, ord. 4 marzo 2025, n. 5783). Un secondo profilo attiene all’ordine delle fasi: la Cassazione ha censurato il giudice che aveva invitato le parti a precisare le conclusioni senza avere previamente depositato il progetto di divisione (Cass. civ., Sez. II, 18 ottobre 2024, n. 27040).

Che cosa resta contestabile dopo l’approvazione

È una conseguenza poco nota della struttura dell’art. 789 c.p.c., ribadita dalla Cassazione nel 2026. Quando il giudizio si conclude con l’ordinanza del giudice istruttore che dichiara esecutivo il progetto perché non è sorta alcuna contestazione, il provvedimento giurisdizionale ha il contenuto di un semplice controllo di legalità del procedimento e di conferimento di esecutorietà al titolo, mentre gli effetti sostanziali della ripartizione si ricollegano all’accordo delle parti, cioè a un atto negoziale. Ne discende che quella divisione, pur compiuta attraverso un procedimento giudiziale, è soggetta all’azione di rescissione (Cass. civ., Sez. II, ord. 30 giugno 2026, n. 22491).

Il riferimento sostanziale è l’art. 763 c.c., che consente di chiedere la rescissione della divisione quando un condividente prova di essere stato leso oltre il quarto rispetto al valore della quota che gli spettava, con termine di prescrizione di due anni dalla divisione (art. 764 c.c.). Il rilievo opera in entrambe le direzioni: per il condividente che si ritenga leso, la mancata contestazione del progetto non preclude ogni tutela; per l’assegnatario, l’assetto non è definitivo fino al decorso del biennio. Diverso il caso in cui il giudizio si sia concluso con sentenza a seguito di contestazioni: in tale ipotesi la divisione ha natura pienamente giudiziale e la rescissione è preclusa.

La divisione a domanda congiunta

La procedura si apre con ricorso congiunto di tutti i condividenti, che chiedono al tribunale la nomina di un professionista incaricato delle operazioni di divisione. Se anche una sola parte non ha sottoscritto il ricorso, il professionista rimette gli atti al giudice, che dichiara inammissibile l’istanza e ordina la cancellazione della trascrizione. Il professionista, sentite le parti e gli eventuali creditori iscritti, predispone il progetto di divisione e lo comunica alle parti; per i beni non divisibili ne dispone la vendita. Entro trenta giorni dalla comunicazione le parti possono ricorrere al tribunale per contestare il progetto o la vendita, e il giudice provvede nelle forme del procedimento semplificato di cognizione. Decorso il termine senza opposizioni, il professionista deposita il progetto con la prova degli avvisi e il giudice lo dichiara esecutivo con decreto.

Lo strumento è indicato in tre situazioni ricorrenti: i coeredi concordano sulla divisione ma non riescono a formare i lotti; i beni sono numerosi e dislocati e occorre un professionista che curi identificazioni catastali e trascrizioni; una parte è disponibile ma inerte e si preferisce non instaurare un contenzioso. Non è percorribile quando esista una controversia sulla qualità di erede, sulle quote o sull’esistenza di donazioni da conferire. Sul versante della comunione non ereditaria, il tema è trattato nella guida alla divisione della comproprietà a domanda congiunta e, più in generale, nello scioglimento della comproprietà immobiliare.

Profili fiscali: l’imposta di registro sui conguagli

L’art. 34 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, stabilisce che la divisione con la quale a un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente. Il comma 2 precisa che i conguagli superiori al cinque per cento del valore della quota di diritto sono assoggettati all’imposta con l’aliquota prevista per i trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota, e con l’aliquota per i trasferimenti immobiliari per l’eccedenza; la regola opera anche quando il conguaglio è attuato mediante accollo di debiti della comunione. Per le comunioni ereditarie la massa comune corrisponde al valore dell’asse ereditario netto determinato secondo le norme dell’imposta di successione, riferito alla data della divisione, e comprende anche i beni donati dal defunto ai soggetti tenuti alla collazione.

La Corte di cassazione, sezione tributaria, ha esaminato nel 2026 una fattispecie ricorrente. La divisione era stata disposta dal tribunale ordinario, con conguagli per euro 755.500,00 a fronte di una quota quantificata in euro 2.266.500,00, e dunque pari a circa il 33% di essa. La Corte ha ritenuto non condivisibile la tesi secondo cui la tassazione a titolo di vendita sarebbe applicabile solo alle assegnazioni eccedenti la quota di eredità, osservando che lo scopo stesso della divisione e dei conguagli è perequare le quote quando gli immobili non sono divisibili: lo scopo dell’art. 34 è tassare come vendita ciò che in fatto e in diritto è alienazione di una porzione di immobile che avviene per ragioni meramente pratiche, e non iure hereditario. Ha inoltre ribadito che la previsione del comma 1 pone una presunzione assoluta, sicché non è dirimente il pagamento effettivo delle somme dovute a titolo di conguaglio (Cass. civ., Sez. V, ord. 18 maggio 2026, n. 14836, che richiama Cass. Sez. V nn. 4858 e 4878 del 2024).

Il costo fiscale della soluzione va quindi calcolato prima di scegliere l’assetto divisionale. Tra un’attribuzione con conguaglio elevato e una divisione in natura più equilibrata la differenza d’imposta può essere rilevante e prescinde dalle somme effettivamente corrisposte. Per l’ordine di grandezza delle imposte a monte, di successione, ipotecaria e catastale, sono utili il calcolatore delle imposte di successione e la guida alle tasse di successione 2026; per simulare le quote spettanti a ciascun erede prima di impostare la divisione è disponibile il simulatore di successione.

Spese del giudizio e costo complessivo

Il giudizio di divisione non conosce una parte vittoriosa e una soccombente nel senso ordinario, poiché tutti i condividenti hanno interesse allo scioglimento della comunione. Le spese vanno quindi poste a carico della massa, ove non risultino superflue o cagionate da infondate contestazioni di qualche condividente, per esempio sul diritto allo scioglimento della comunione, sull’entità delle quote o sulla comoda divisibilità (Trib. Padova, sent. 28 maggio 2026, n. 904). Il condividente che si oppone senza fondamento alla divisione, o che contesta pretestuosamente il progetto, resta escluso dal regime della massa e sopporta le relative spese.

Le voci da preventivare sono cinque: contributo unificato, commisurato al valore dell’intera massa da dividere e non alla sola quota dell’attore; compenso del consulente tecnico d’ufficio, che nelle divisioni immobiliari costituisce la voce più rilevante e cresce con il numero dei cespiti; spese di mediazione; imposta di registro e adempimenti di trascrizione a valle; compensi professionali. Va considerata inoltre la durata del giudizio, non di rado pluriennale, nel corso della quale l’immobile si deteriora e le spese di gestione continuano a maturare.

Tre percorsi operativi

Tabella sinottica della giurisprudenza

Fonti normative: artt. 713, 715, 720, 722, 723, 724, 725, 726, 727, 728, 729, 763, 764, 1111, 1113, 2648 c.c.; artt. 187, 345, 567, 784, 785, 788, 789, 791-bis c.p.c.; art. 5 e art. 12-bis d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28; art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380; art. 34 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 e d.lgs. 31 ottobre 2024, n. 164; art. 41 legge 2 dicembre 2025, n. 182.

Avvertenza: il presente contributo ha finalità informativa e non costituisce parere o consulenza legale. Per una valutazione del caso concreto è necessaria un’analisi professionale individuale.